在供求雙方僵持一月之后，凝滯已久的上海樓市突然出現(xiàn)了松動(dòng)跡象，數(shù)個(gè)新開樓盤不約而同地推出了降價(jià)和優(yōu)惠舉措。同時(shí)，國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測(cè)中心最新報(bào)告也顯示，上海等12個(gè)城市的商品房?jī)r(jià)格較上月小幅回落。
這一跡象表明，中央政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出的多道調(diào)控“金牌”初見成效，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求過旺的勢(shì)頭得到了一定遏制，市場(chǎng)價(jià)格開始回歸理性。
最重要的是，上海樓市價(jià)格已經(jīng)不再是鐵板一塊了。
開發(fā)商高調(diào)降價(jià)
6月18日，位于上海普陀區(qū)的樓盤大華愉景華庭推出了白領(lǐng)購房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。這次活動(dòng)總共推出30套位于小區(qū)中心花園、單套面積在100平方米以下的兩房房源，售價(jià)僅為8870元/平方米~9900元/平方米。在這之前，大華愉景華庭前期最高銷售均價(jià)為每平方米13000元，和這一價(jià)格相比，新推出的30套房子每平方米下降了3000多元。
大華愉景華庭絕不是上海樓市降價(jià)的個(gè)案。
東方明珠國際公寓的促銷廣告橫跨3幢高層的外立面，在上海南浦大橋浦東南路入口，巨幅紅色標(biāo)語顯得特別醒目:“市場(chǎng)回歸理性，價(jià)格回歸價(jià)值，100萬元即刻擁有�！�
一位中介經(jīng)紀(jì)人說，這樣的價(jià)格在以前是想都不敢想的。
據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息顯示，該樓盤于5月26日開盤，總共推出240套房子，銷售的均價(jià)在每平方米12000元左右。該樓盤所處的浦東龍陽路社區(qū)板塊是投資者非常青睞的板塊。今年一季度，區(qū)域內(nèi)房屋售價(jià)普遍在13000元/平方米~15000元/平方米之間，按此計(jì)算，目前該樓盤降幅已達(dá)到7%~20%。
與大華愉景華庭同屬于大華集團(tuán)的臨汾名城也在6月18日推出了31號(hào)樓的40套房源，均價(jià)僅為9000元/平方米，同樣的房源售價(jià)最高的時(shí)候曾達(dá)到13000元/平方米。閔行蓼花汀花園每平方米降價(jià)達(dá)2000元，但兩個(gè)月僅成交兩套，最近還準(zhǔn)備再降價(jià)。
“與其等待跳水價(jià)，不如現(xiàn)在來三湘”、“勇敢打破地鐵一號(hào)線高房?jī)r(jià)定律”、“給你一個(gè)貼心價(jià)！”……諸如此類的低價(jià)廣告，進(jìn)入6月份后，突然鋪天蓋地地出現(xiàn)在上海輕軌和地鐵的列車廂內(nèi)，以及一些新開樓盤的現(xiàn)場(chǎng)。而在一個(gè)月前，這種現(xiàn)象極為罕見。
對(duì)于開發(fā)商降價(jià)，上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)研究主任蔣正華認(rèn)為：“這是理性的回歸，不降才有問題�！�
此前不久，開發(fā)商們還信誓旦旦地表示不會(huì)降價(jià)。但隨著部分樓盤的降價(jià)，開發(fā)商的“價(jià)格聯(lián)盟”開始松動(dòng)。
“開發(fā)商不想降價(jià)，一是降價(jià)意味著利潤(rùn)降低，而且市場(chǎng)情勢(shì)并不明朗，稍有失誤可能喪失整個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇。二是也沒辦法降價(jià)，很多樓盤都是分成多期開盤的，降價(jià)容易引起糾紛�！鄙虾３徊粍�(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)吳昊告訴記者，開發(fā)商此時(shí)都不想冒險(xiǎn)。
蔣正華也認(rèn)同這一觀點(diǎn)，認(rèn)為降價(jià)銷售是開發(fā)商的大忌，對(duì)于開發(fā)商來說，定價(jià)策略是房地產(chǎn)銷售策略最重要的環(huán)節(jié)，定低了會(huì)影響銷售利潤(rùn)，定高了又影響銷售速度，不到萬不得已開發(fā)商不會(huì)輕易降價(jià)，而且開發(fā)商最害怕價(jià)格戰(zhàn)。
后市房?jī)r(jià)將深跌兩成？
但開發(fā)商最擔(dān)心的事情還是發(fā)生了。降價(jià)一周的銷售形勢(shì)依然不樂觀。
房地產(chǎn)官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，截至6月23日，臨汾名城僅成交了4套，而售樓處所反饋的信息為10套，其余的尚沒有簽訂合同。和過去一天賣掉五六十套相比，這點(diǎn)成交量太微不足道了。
上海浦東房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任李戰(zhàn)軍認(rèn)為，如果成交量進(jìn)一步萎縮，房?jī)r(jià)將繼續(xù)向下調(diào)整。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)調(diào)整有三個(gè)階段，第一階段是買賣雙方對(duì)峙階段，在此期間，價(jià)格沒有實(shí)質(zhì)性的變化，拋盤多、買盤少；第二個(gè)階段是開發(fā)商降價(jià)階段，一些資金鏈斷裂的開發(fā)商撐不住率先降價(jià)，而這部分開發(fā)商的降價(jià)也將帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格走低。第三階段是探底走穩(wěn)，成交量、價(jià)格都走穩(wěn)。
“在第二階段中，開發(fā)商降價(jià)，如果市場(chǎng)接盤的很少，那結(jié)果就是價(jià)格的繼續(xù)下跌�！崩顟�(zhàn)軍告訴記者，現(xiàn)在出現(xiàn)降價(jià)仍銷售不暢，進(jìn)一步調(diào)整房?jī)r(jià)的可能性比較大。
“關(guān)鍵還是價(jià)格沒有調(diào)整到預(yù)期的位置�！笔Y正華認(rèn)為，下跌是毫無疑問的，開發(fā)商必須作好下跌的準(zhǔn)備，甚至作好打區(qū)域性價(jià)格戰(zhàn)的準(zhǔn)備，“明年的供應(yīng)量更大，形勢(shì)更難預(yù)測(cè)�！�
“我認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)今年下半年會(huì)跌兩成�！鄙虾；膷u房產(chǎn)工作室總裁許仰東說。
他認(rèn)為，新政出臺(tái)后，特別是金融工具的調(diào)控，急劇銳減的需求立即暴露了市場(chǎng)的脆弱，除了市場(chǎng)觀望形成的成交放緩和價(jià)格先期調(diào)整外，原先虛無飄緲的所謂“市場(chǎng)有效需求”現(xiàn)在更明晰了，真正的供需關(guān)系急劇調(diào)整，這種嚴(yán)重萎縮的市場(chǎng)成交量，第一次為驕傲的上海樓市上了一堂教育課。
“成交量會(huì)繼續(xù)下跌，成交價(jià)大跌也就成為必然�！痹S仰東直言。盡管此前上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)了部分下跌，５月份也有數(shù)據(jù)顯示上海樓市價(jià)格下跌了1500元/平方米，但在許仰東看來，真正的跌幅還沒開始。
6月初，許仰東統(tǒng)計(jì)了上海12家大型企業(yè)下半年樓盤上市價(jià)格的計(jì)劃，他發(fā)現(xiàn)25%的企業(yè)準(zhǔn)備降價(jià)，降幅在20%以上；50%的企業(yè)計(jì)劃降10%～15%；另外25%持觀望態(tài)度。
當(dāng)這組計(jì)劃數(shù)據(jù)在市場(chǎng)變成現(xiàn)實(shí)時(shí)，至少會(huì)使市場(chǎng)產(chǎn)生5%～10%的價(jià)格波動(dòng)，可見，三五個(gè)月后，上海樓市同比降價(jià)20%～30%的傳言并非空穴來風(fēng)，許仰東分析。本報(bào)記者 陳憧 田園
實(shí)習(xí)記者 趙奕 上海報(bào)道
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