延期交房可以退房
現(xiàn)房應與設計相一致
退房合同糾紛增多延期交房現(xiàn)象嚴重———
上周四，
劉孜與北京世紀春天房地產開發(fā)有限公司對簿公堂，要求解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并返還包括房款、利息在內的各項費用248萬余元。劉孜當庭播放的錄像顯示：一層客廳地下預埋管漏水，導致臥室木地板長時間被水浸泡，已全部翹起；臥室墻面始終在滲水；之前由于要查明事故原因，墻面開鑿的兩個大洞仍沒有被修復；一樓衛(wèi)生間地面及墻面瓷磚全部脫落；衛(wèi)生間馬桶被拖到客廳，沒有進行任何保護；客廳及衛(wèi)生間局部出現(xiàn)發(fā)霉、長毛現(xiàn)象……劉孜的遭遇在購房人群中并不鮮見，近年來類似的糾紛與官司時有發(fā)生。究竟什么情況下有可能勝訴，把“問題房”退掉，討回損失？
因合同糾紛退房不斷增多
北京隆安律師所秦兵認為，從法律角度看，退房可以解釋為消費者將房屋退還給開發(fā)商，或者將房屋的權利轉移給開發(fā)商，開發(fā)商將消費者支付的首付款及銀行貸款退還給消費者的過程。之所以出現(xiàn)退房，其前提是消費者與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，而且因為某些事由，使買賣合同無法履行，最后出現(xiàn)退房的結果。從合同角度來看，至少有三種可能，一是合同被宣布無效，二是合同被撤銷，三是合同被解除；合同無效是指合同本身因為主體、標的、形式存在違法的行為，被法院或者仲裁委員會宣布無效。合同被撤銷是指合同存有顯失公正、欺詐、誤解等內容，經(jīng)一方當事人申請，被法院或仲裁委員會撤銷。合同解除是指出現(xiàn)了合同約定的事項，或者合同目的無法實現(xiàn)時經(jīng)當事人協(xié)商一致，或者由當事人單方面宣布解除。
可以退房的十種情況
記者通過采訪了解到，目前十種情況下，買房人可以把房子退掉，討回房款并索賠相應的損失。
第一，延遲交房。此現(xiàn)象比較嚴重，延遲交房是指到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等，如果超過這個期限開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。
第二，開發(fā)商缺少有效證件與批文，導致合同無效。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應當騰空房屋，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。
第三，開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設計。在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構成違約，購房人有權退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。
第四，拿不到產權證。由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產權證，購房人也可以要求退房。
第五，無法得到貸款。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。同樣，如果因開發(fā)商的原因購房人無法辦理商業(yè)按揭貸款的，也可以依照合同規(guī)定退房。
第六，實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3%。今年3月15日啟用的新版合同規(guī)定，套內建筑面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。這突破了以前按建筑面積來測量的“慣例”。
第七，房屋質量不合格。房屋質量不合格是房屋的“硬傷”，目前北京房地產市場較少發(fā)生。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房�；蛘呤欠课萁桓妒褂煤螅课葜黧w結構質量經(jīng)核驗確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，北京法院還沒有由于房屋質量不合格而判決退房的案例。
第八，商品房地基基礎和主體結構質量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權退房。這是今年3月15日啟用的新版合同規(guī)定的，買受人退房的，出賣人應當退還全部已付款，并付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔賠償責任。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。
第九，房屋質量導致嚴重影響使用。根據(jù)2003年出臺的最高法院司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因導致房內空氣質量差影響室內居住人的健康、房內噪聲影響居住等。
第十，開發(fā)商把房子抵押。如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，根據(jù)有關法律規(guī)定，在沒有告知購房人房產已經(jīng)被抵押的情況下賣房，合同無效，購房人可以要求退房。
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