上海樓市吃猛藥 北京樓市吃緩藥
商品房每平方米每天上漲六塊 上海樓市吃猛藥要對(duì)癥
主持人說:各位網(wǎng)友，大家下午好。歡迎大家今天參與我們的搜狐嘉賓聊天。今天的主題是三地連線在線直播，上海樓市發(fā)燒，北京吃不吃藥。今天請(qǐng)要的嘉賓給大家介紹一下，中原集團(tuán)主席施永青先生，中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛博士，SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹先生，上海浦東房地產(chǎn)研究中心主任李戰(zhàn)軍先生。今天有兩位嘉賓是在北京現(xiàn)場(chǎng)直播間，另外兩位嘉賓一位是在搜狐上海分公司的直播間，另外一位嘉賓是在香港.
主持人說:今天的論壇充分體現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的特點(diǎn)，大家都是在線通過電話或者是網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系的。首先請(qǐng)各位嘉賓跟各位網(wǎng)友打個(gè)招呼。
潘石屹:大家好，跟一些老朋友、新朋友一起談一談目前房地產(chǎn)的情況�？墒俏矣X得題目不是太好的，可能是搜狐網(wǎng)為了追求網(wǎng)上的點(diǎn)擊率搞了一個(gè)很刺激的題目，我覺得我們無論怎么樣都要很理性地看待這個(gè)市場(chǎng)。當(dāng)然題目不重要了，最關(guān)鍵是聊的內(nèi)容。
孫飛博士說:大家好，我是中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任，東中西區(qū)發(fā)展改革研究院院長(zhǎng)孫飛博士，很高興今天通過網(wǎng)絡(luò)時(shí)代跟大家交流，我今天主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)和金融學(xué)的角度跟大家探討中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些熱點(diǎn)問題，希望我們?cè)诮裉斓慕涣骰?dòng)中都能夠得到不少的收獲，謝謝大家。
主持人說:給我們介紹一下上海的嘉賓。
主持人說:李戰(zhàn)軍李主任從事房地產(chǎn)研究已經(jīng)有15年了，他早期曾經(jīng)參與上海住房制度改革的設(shè)計(jì)工作，也曾經(jīng)在上海經(jīng)濟(jì)體制改革辦公室，上海制度改革辦公室工作。十年前他加入了浦東開發(fā)的大潮，專心投入浦東房地產(chǎn)研究工作�，F(xiàn)在請(qǐng)李老師跟各位網(wǎng)友打個(gè)招呼。
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李戰(zhàn)軍
主持論壇 |
李戰(zhàn)軍說:謝謝大家，很高興通過搜狐網(wǎng)就上海浦東房地產(chǎn)的情況跟大家做一個(gè)交流，希望在這個(gè)過程中，從大家那里學(xué)到更多的知識(shí)，謝謝大家。
主持人說:李主任，我是北京這邊的主持人，今天的話題是從上海談起，首先要請(qǐng)教您幾個(gè)問題。第一個(gè)問題，我知道上海這幾年的房?jī)r(jià)上漲速度比較快，如果我沒有記錯(cuò)的話在2003年上海樓市房?jī)r(jià)上漲了23％左右，在去年上漲了14％，今年我們也從媒體上看到一些消息，上海出臺(tái)了各種政策，包括對(duì)于轉(zhuǎn)手的房屋要進(jìn)行加稅，對(duì)一些虛假的囤積房屋進(jìn)行打假，還有消息說要增加平價(jià)的土地歸應(yīng)，我想請(qǐng)問您現(xiàn)在這些政策開始執(zhí)行了嗎？情況是怎么樣的？
李戰(zhàn)軍說:這些政策都在上海逐步落實(shí)，都在執(zhí)行。從上海反應(yīng)來講總體情況還是不錯(cuò)的，但是就房?jī)r(jià)來講依然還是處在賣方市場(chǎng)過程中。您剛才講上海房?jī)r(jià)03、04年上漲的情況，我有一些不同的意見，大體做一下補(bǔ)充。實(shí)際上來講上海房?jī)r(jià)從本世紀(jì)初2003年開始逐步往上走，這是一個(gè)總體的情況。去年我做過一個(gè)計(jì)算，上海市商品房在過去五年當(dāng)中大致每一平方米每一天上漲兩塊錢到六塊錢，您講的2003年上海市的房?jī)r(jià)漲到將近30％、20％，這個(gè)情況基本上是屬實(shí)的。
李戰(zhàn)軍說:去年2004年公共的上海市房?jī)r(jià)漲到百分之十幾，我覺得這要做一個(gè)重大的說明。它是把上海市重大項(xiàng)目的重大工程配套項(xiàng)目的商品房，也就是說低價(jià)房3500塊錢到4500塊錢一平方米的房?jī)r(jià)計(jì)算到這當(dāng)中去了。我個(gè)人看法是這樣的，這批房子五年以后才能夠公開上市進(jìn)行交易，這個(gè)房?jī)r(jià)五年以后進(jìn)入了當(dāng)年房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)當(dāng)中更為恰當(dāng)、更為準(zhǔn)確。如果把這300萬平方米的基價(jià)房、毛坯以外的房，去年上海市的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字，應(yīng)該是在20％以上。個(gè)別區(qū)可能接近于30％。
主持人說:您的意思是上海房?jī)r(jià)上漲的速度比我們看到的還要快、還要高，去年我們也考察了一下上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)上海開發(fā)商介紹在這兩年有的地方房?jī)r(jià)基本上翻一倍的速度。
李戰(zhàn)軍說:這個(gè)情況在上海非常普遍，上海市所有商品房在前幾年中都實(shí)現(xiàn)了翻番的客觀結(jié)果。有的房子不是翻了一番，是翻兩番甚至還要多。今年以來，在上海市的少數(shù)區(qū)域里一個(gè)月房?jī)r(jià)每一平方米上升了一千元。
主持人說:所以上海市政府才會(huì)下決心出臺(tái)這些政策。目前這些政策出臺(tái)之后，您了解到的市場(chǎng)上的這些開發(fā)商，包括房地產(chǎn)行業(yè)的人和企業(yè)他們的心態(tài)是怎樣的？現(xiàn)在我們從媒體上看到了一個(gè)資料，從上海市政府，包括開發(fā)商各個(gè)環(huán)節(jié)，都不希望上海房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌的情況。有的人認(rèn)為這只不過是政府嚇唬嚇唬人而已。還有一種心態(tài)，開發(fā)商認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓他們都看不懂了，漲得非常高，所以有人要撤出上海。這兩種心態(tài)在上海是不是非常典型的？您了解的情況是怎樣的？
李戰(zhàn)軍說:我認(rèn)為這兩種想法都比較極端，看不懂上海房地產(chǎn)的價(jià)格，說明對(duì)上海房地產(chǎn)的情況基本步了解。如果說政府出臺(tái)的措施僅僅是為了要起到警示和嚇唬的作用，而不是來真格的就小瞧了政府的決心。我認(rèn)為上海市政府和上海市房屋土地相關(guān)的主管部門，包括上海市的業(yè)界，比方說開發(fā)商、銷售商和研究者們都非常重視中央和上海市最近幾個(gè)月來出臺(tái)的一些措施。
李戰(zhàn)軍說:在我看來上海房地產(chǎn)界是高度重視這些措施的，當(dāng)然也非常關(guān)心下一步的走向，也愿意就這個(gè)問題向北京的同行、向香港的同行請(qǐng)教，希望得到他們的一些看法。
主持人說:好，說到請(qǐng)教，正好北京現(xiàn)場(chǎng)有兩位非常著名的人物，一位是非常知名的開發(fā)商潘石屹先生，另外一位是從理論到實(shí)踐對(duì)房地產(chǎn)都非常了解的孫飛博士，可以聽聽他們的看法。
孫飛博士說:大家好，發(fā)表一下我個(gè)人的見解。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，我個(gè)人認(rèn)為上海房地產(chǎn)價(jià)格過快的上漲勢(shì)頭以及過熱的苗頭是非常不正常的。為什么呢？因?yàn)闊o論從哪個(gè)角度講，雖然說我們的房地產(chǎn)已經(jīng)成為中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但是一個(gè)地區(qū)、一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格上漲一定要與它的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配，這是非常重要的。應(yīng)該這么說，上海作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)地區(qū)，GDP水平和總值最高的地區(qū)，它的房?jī)r(jià)在全國居于首位，這個(gè)地位我是認(rèn)同的。
孫飛博士說:我記得在2000年以前，應(yīng)該是北京的房?jī)r(jià)高于上海房?jī)r(jià)。99年我到上海時(shí)我覺得很驚訝，我說上海房?jī)r(jià)怎么這么低啊，因?yàn)楫?dāng)時(shí)我感覺北京房?jī)r(jià)是比較高的。經(jīng)過五六年，上海房?jī)r(jià)確實(shí)發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在雄居高位。應(yīng)該這么來理解，作為上海的房?jī)r(jià)雖然在中國應(yīng)該處于最高的地位，但是它的發(fā)展是失控的。
孫飛博士說:首先要分析上海房?jī)r(jià)上漲的真正原因、推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的根本因素在哪里，我個(gè)人認(rèn)為這不是普通老百姓的真實(shí)需求。有幾個(gè)因素，第一個(gè)是有境外的一些機(jī)構(gòu)、境外個(gè)人的熱錢。又分兩部分，一部分是純投機(jī)炒作上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的，還有是具有相當(dāng)強(qiáng)的購買力，能夠在上海買豪宅。我聽說李連杰先生要在上海買一座4600萬的豪宅，這些是真正的買主，也有賺取短線利差的投資商，這占了上海很大的市場(chǎng)。
孫飛博士說:另外包括上海周邊地區(qū)和全國各地省市紛紛涌入上海，這又造成一個(gè)很大的集團(tuán)購買力和個(gè)人消費(fèi)力，這一點(diǎn)也是推動(dòng)上海房?jī)r(jià)上漲的因素。也分為有效需求和虛假需求，一個(gè)是真正要購買辦公樓，另外一種是趕緊買房做投資用。實(shí)際上上海從外部市場(chǎng)來講，進(jìn)入到上海市場(chǎng)里有相當(dāng)多的因素在推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，有一些因素是真實(shí)的，有一些因素是投機(jī)性或者是過于投機(jī)性了。
孫飛博士說:再看上海本地市場(chǎng)。上海本身經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，它本身有很多需求，寫字樓、住宅也都有這種真實(shí)需求。也有很多工資水平、收入水平比較高的，或者是有一些富人也具備這種購買力。但是上海真正普通老百姓在很多年前要買房的話房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了一倍、兩倍了，這還可以。如果是現(xiàn)在的老百姓還沒有買房的他們是買不起房的。如果一旦出現(xiàn)香港的房地產(chǎn)泡沫，很多上海的房地產(chǎn)要成為一種負(fù)資產(chǎn)的概念，一旦崩盤、泡沫出現(xiàn)的話。
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| 孫飛博士 |
孫飛博士說:實(shí)際上要看房地產(chǎn)價(jià)格上漲的是不是有效上漲、真實(shí)的上漲，還是虛假的上漲。我總的感覺上海的房?jī)r(jià)上漲不太正常，有過熱的勢(shì)頭，肯定里面存在相當(dāng)大的泡沫。后面如果討論近期的房貸信政，接下來再講。
主持人說:李主任，不知道孫博士說的您是不是認(rèn)同，上海房?jī)r(jià)拉高有很多投資甚至是投機(jī)的因素在里面。
李戰(zhàn)軍說:我不完全贊同，在我個(gè)人看法來講，上海房地產(chǎn)的發(fā)展總體上是不錯(cuò)的，出現(xiàn)問題是階段性的，最突出的時(shí)間是從去年10月份開始到現(xiàn)在，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是海外、境外資本或者是投資者看重人民幣升值的潛力。第二他們認(rèn)為他們?cè)谟妹涝J款購買國內(nèi)住宅的時(shí)候，美元的貸款利率只有兩點(diǎn)幾，而國內(nèi)人民幣貸款利率是五到六，現(xiàn)在到六以上了。換句話說，他們進(jìn)入中國大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們的貸款利率是低的，這兩個(gè)方面都構(gòu)成了他們認(rèn)為在大陸買商品房是合算的.
李戰(zhàn)軍說:因此這股力量集中選擇了上海，這是上海自身不能夠回避的。人家選擇了這個(gè)城市，我不能說不讓他進(jìn)來。這股力量造成了目前上海市的高端商品房拉動(dòng)了上海中低價(jià)商品房?jī)r(jià)格往上升。最近這一段時(shí)間還表現(xiàn)為投資的增加，都大幅度上升，而真正為了改善自己住房需求的比重下降。金融問題不是上海自身能夠解決的，但是另外一個(gè)問題是上海本身不能忽視的。去年上海市商品房銷售環(huán)節(jié)中不正常的因素出現(xiàn)了。
李戰(zhàn)軍說:在銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中銷售商們已經(jīng)不滿足于銷售商品房超價(jià)值銷售的分成，而是人為地造成了虛假的房子銷售完了，對(duì)那些需要買房子的人進(jìn)行提價(jià)銷售，我個(gè)人認(rèn)為這是鉆了上海市目前商品房銷售的空子。當(dāng)政府允許這批房子進(jìn)行銷售時(shí)銷售商用各種假名稱、假名單把應(yīng)該銷售的房子占據(jù)的，當(dāng)老百姓要買房子時(shí)看到這個(gè)房子綠點(diǎn)已經(jīng)變成了紅點(diǎn)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了銷售。實(shí)際上來講不存在這個(gè)情況。
李戰(zhàn)軍說:上網(wǎng)銷售當(dāng)中存在的一個(gè)巨大缺陷就是允許撤單。當(dāng)消費(fèi)者需要買房時(shí)就要加價(jià)，把原有的單子在網(wǎng)上撤掉換上新的單子，撤單率高達(dá)100％，甚至是200％、300％，由此可見虛假交易是多么猖狂。嚴(yán)重沖擊了上海市商品房銷售的正常秩序。
主持人說:李主任剛才說的這個(gè)情況我們也比較關(guān)注，撤單率非常重，您剛才說合同是百分之百，也就是說所有合同都要變更一次？
李戰(zhàn)軍說:這是平均數(shù)，有的樓盤撤單率達(dá)到百分之百，甚至有的達(dá)到200％、300％的撤單率。
北京樓市要吃預(yù)防藥 土地供應(yīng)少仍是房?jī)r(jià)過快上漲癥結(jié)
主持人說:聽一下北京嘉賓潘石屹的看法。
潘石屹說:現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)最成熟的是香港，然后是深圳、廣州要比上海發(fā)展的早一點(diǎn)，上海比北京發(fā)展的早一點(diǎn)。從市場(chǎng)成熟程度來說是從南邊往北邊推，今天焦點(diǎn)網(wǎng)做的這個(gè)對(duì)話挺有意思的，把三地的人通過網(wǎng)絡(luò)串在一起，讓他們的經(jīng)驗(yàn)可以分享，另外還有很多網(wǎng)民。我現(xiàn)在看網(wǎng)民目前最關(guān)心的就是房?jī)r(jià)的問題的。從這三個(gè)城市來看，北京市場(chǎng)化程度可能是最差的，市場(chǎng)上存在的問題也是最差的，當(dāng)上海二手房市場(chǎng)已經(jīng)建立起來，成交額非常大時(shí)北京又差了好多。
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老潘
主持論壇 |
潘石屹說:在北京出現(xiàn)的問題是一些原始的問題，是不應(yīng)該犯的問題。而且沒有預(yù)售證、產(chǎn)權(quán)證就把房子銷售出去了，售房者知不知道呢？他們說知道，他說法不責(zé)眾，這個(gè)小區(qū)都是這樣的。這樣一些問題給北京市場(chǎng)留下一個(gè)非常大的隱患。政府對(duì)這樣的情況不處理的話，一定會(huì)出現(xiàn)這樣的局面，如果處理的話大規(guī)模房子都會(huì)退掉。他們都說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)的房子在那里銷售。
潘石屹說:這些都是騙消費(fèi)者的，可是消費(fèi)者明明知道為了貪便宜愿意去，如果是大規(guī)模退掉的話，對(duì)整個(gè)社會(huì)來說還是比較大的浪費(fèi)了。這是三個(gè)地方市場(chǎng)的區(qū)別。
潘石屹說:另外談到房地產(chǎn)市場(chǎng)，看一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)跟它的成交量、價(jià)格有很大的關(guān)系。剛才李主任的分析我是非常贊成的，無論這個(gè)市場(chǎng)上發(fā)生了什么事情，政府部門和研究機(jī)構(gòu)都應(yīng)該把真實(shí)的情況告訴媒體，告訴公眾，告訴上一級(jí)政府，而不要做假的東西。有的可能是不負(fù)責(zé)任，隨便寫一個(gè)數(shù)字，上漲3.7％等等，有一些是人為地為了欺騙老百姓做一些假的數(shù)字，這樣我覺得是非常不好的。先把情況搞清楚，每年上漲多少、成交量多少，這樣才好對(duì)癥下藥。
潘石屹說:如果明明得了病就說我沒有得病，這是非常不好，而且是很惡劣的。在我們面對(duì)一個(gè)市場(chǎng)的情況下，要讓所有的人知道真正的情況。上海的情況我也比較留意了，在過去五六年時(shí)間里我是非常看好上海的，我覺得這是全世界最有活力的城市，到這個(gè)城市之后感覺效率很高，人的成本非常低，而且有一個(gè)龐大的腹地，周圍這些腹地城市也都是非常富裕的。
潘石屹說:當(dāng)你到法國沙灘上曬太陽時(shí)上海三角洲的人都在勤奮工作，說房地產(chǎn)是一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)有點(diǎn)兒過分，可是它一定會(huì)隨著當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。去了幾次，我覺得我跟上海文化、語言等各方面的問題沒有進(jìn)入上海市場(chǎng)。在最近的一段時(shí)間里和一些朋友接觸，盡管政府公布的數(shù)字上漲了14％，可是我感覺每一個(gè)個(gè)案，從2000年初到現(xiàn)在每一平方米的房子每天上漲兩塊到六塊錢人民幣，我們畢竟離的距離比較遠(yuǎn)，可是明顯感覺到上漲幅度非常大。
潘石屹說:除了剛才李主任說的原因，匯率的問題，美元利息低，人民幣利息高等等.我覺得最重要是上海房子和土地的供應(yīng)量少。什么原因呢？第一個(gè)上海把它的容積率降到2.5，中國是一個(gè)人多地少的國家，如果是簡(jiǎn)單降低土地的使用程度，把容積率降下去這個(gè)做法有點(diǎn)兒簡(jiǎn)單了。會(huì)在一段時(shí)間極度影響供應(yīng)量。另外是上海的拆遷，可能是在全中國拆遷最困難的地方。所以我們看到2004年上海市城里面幾個(gè)區(qū)的供應(yīng)量占整個(gè)上海供應(yīng)量的只有百分之幾，是一個(gè)非常小的數(shù)字。
潘石屹說:從總量上來看，大部分是在郊區(qū)，在城區(qū)，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的地方供應(yīng)量少，我估計(jì)是一個(gè)很主要的問題。所以前一段時(shí)間在網(wǎng)上跟網(wǎng)友聊天時(shí)我就了解到這樣一個(gè)情況。因?yàn)槲矣幸粋�(gè)朋友想到上海買房子，他了解到上海成交價(jià)是五萬塊錢，我感覺有點(diǎn)兒擔(dān)心，所以說上海房地產(chǎn)已經(jīng)是一塊燒紅的鐵了。在這之后我又去上海跟一些朋友聊一聊，又有新的看法了。
潘石屹說:上海的拆遷還是非常困難的。我上次去的是靜安區(qū)除了世博會(huì)和市政工程之外別的拆遷基本上都停下來了。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)中沒有供應(yīng)量的時(shí)候，上海的房地產(chǎn)購買力是不會(huì)降的，需求不會(huì)降的。當(dāng)供應(yīng)量少的時(shí)候市場(chǎng)局面一定是供不應(yīng)求的，市場(chǎng)上只能靠?jī)r(jià)格調(diào)整，這一點(diǎn)上要特別小心。
李戰(zhàn)軍說:如果讓我補(bǔ)充的話，我再說一點(diǎn)。上海市人民政府的主管部門在我看來，對(duì)上海市房地產(chǎn)的土地供應(yīng)量曾經(jīng)擴(kuò)大過土地供應(yīng)量，也曾經(jīng)縮小過土地供應(yīng)量，在某個(gè)特定階段。這兩種方法都采取了，但是其結(jié)果，擴(kuò)大土地供應(yīng)量，有多少土地供應(yīng)量都被國內(nèi)外土地開發(fā)商一掃而光，在我個(gè)人看來目前這個(gè)階段，無論供應(yīng)量大、供應(yīng)量小，都影響不了上海市目前商品房?jī)r(jià)格上漲的態(tài)勢(shì)。供給、調(diào)控有限，只能在需求調(diào)控上做文章。
主持人說:您的意思是現(xiàn)在什么政策都是擋不住的。北京這邊兩位嘉賓要對(duì)您的觀點(diǎn)發(fā)表看法。
孫飛博士說:剛才李主任的一些看法，我們也認(rèn)為有很多觀點(diǎn)都贊同，但是對(duì)于目前您認(rèn)為只能通過需求調(diào)控，沒有其他任何辦法，我持反對(duì)意見。我是市場(chǎng)學(xué)派的，嚴(yán)格來講價(jià)格應(yīng)該由供求關(guān)系來決定，由市場(chǎng)來決定，這是我在經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)根本宗旨。這一次就引申了中央銀行出臺(tái)的貨幣政策，它是一種市場(chǎng)化的調(diào)控手段。正好談一下房貸的新政，我認(rèn)為是在發(fā)出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，就是要控制中國部分房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱勢(shì)頭，要打制房地產(chǎn)的一些泡沫，避免過分地區(qū)。
孫飛博士說:比如說上海這種過熱勢(shì)頭今年、明年持續(xù)不減的話有崩盤的危險(xiǎn)。央行出臺(tái)的政策對(duì)于買房者、開發(fā)商是利空，但是長(zhǎng)期來講對(duì)于買房者和開發(fā)商都是利好。為什么這么說？這次個(gè)人房貸利率上調(diào)以后購房者的購房成本增加了，在短期來講覺得很痛苦，本來工資就不高還買不起房怎么辦？作為開發(fā)商來講，老百姓賣不起房子這個(gè)房子只能閑置在這里了，但是貨幣調(diào)控政策是有一個(gè)實(shí)質(zhì)效應(yīng)的逐步體現(xiàn)。
孫飛博士說:如果這段時(shí)間還起不到效果就要逐步加息。目前對(duì)開發(fā)商和購房者來講他們多覺得比較為難。為什么長(zhǎng)期來說是利好的？在這種情況下，目前中國房地產(chǎn)利潤(rùn)空間很大，房地產(chǎn)存在著暴利空間，這個(gè)政策我個(gè)人認(rèn)為是逼迫著房地產(chǎn)開發(fā)商為購房者讓利，特別是為普通購房者讓出一部分利潤(rùn)出來，要把央行調(diào)息的部分補(bǔ)給購買者。
孫飛博士說:降低房地產(chǎn)價(jià)格就達(dá)到了這種調(diào)控價(jià)格，購買者就能去買了，開發(fā)商也沒有虧，只不過是薄利多銷。購買者得到了收益，房地產(chǎn)價(jià)格降下來了，我認(rèn)為這是短期利空長(zhǎng)期利好的。這次加息達(dá)不到效果我相信央行還會(huì)加息的。但是最終我個(gè)人認(rèn)為我們的價(jià)格是由供需雙方?jīng)Q定的，我很認(rèn)同，但是必須是一種真實(shí)需求和真實(shí)的供給，這才是有效市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)里有一個(gè)有效市場(chǎng)問題，還有市場(chǎng)失靈的問題。
孫飛博士說:當(dāng)前這個(gè)市場(chǎng)很復(fù)雜，很多市場(chǎng)存在著一些假象，中國的普通消費(fèi)者的真實(shí)需求被淹沒掉了，他們沒有能力去購房。被境外的熱錢，先富起來的人、有強(qiáng)大購買力的集團(tuán)，我贊成先富起來，但是有很多人是貸款來消費(fèi)，很多老板實(shí)際上是在花銀行的錢，那也是一種虛假繁榮、虛假富裕和虛假消費(fèi)。把這種泡沫因素剔除掉之后，真正體現(xiàn)普通消費(fèi)者的真實(shí)需求來推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲不會(huì)推動(dòng)的這么高。
孫飛博士說:另外調(diào)控這個(gè)價(jià)格一方面有貨幣政策，另一方面是供給。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，肯定會(huì)不斷地有房屋提供給中國的購房者，這樣的話從房子的供不應(yīng)求到供求平均，最終可能是供大于求，那時(shí)價(jià)格自然會(huì)下降的，所以我個(gè)人認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控是多方面因素，供求關(guān)系、利率、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收�，F(xiàn)在國家也在研究房地產(chǎn)稅，如果要增收房地產(chǎn)稅的話，對(duì)一些投機(jī)者又是一個(gè)打擊。
孫飛博士說:再補(bǔ)充一下土地供應(yīng)論的問題，實(shí)際上當(dāng)前來講，來之前我看到國土資源部有一個(gè)報(bào)告批駁了開發(fā)商的“地荒論”，說北京市場(chǎng)去年就有5900萬平方米的土地供應(yīng)。另外我對(duì)土地的問題要提出我經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，實(shí)際上雖然整個(gè)地球乃至中國的土地資源是有限的，但我認(rèn)為實(shí)際上土地是動(dòng)態(tài)的，有人說沒有地供應(yīng)了，實(shí)際上是有的。
孫飛博士說:為什么呢？這個(gè)房子使用是70年，到期就可以拆了。或者是建一個(gè)公園、寫字樓、樓房，要循環(huán)、動(dòng)態(tài)地來看土地。雖然土地整體上是有限的，但是從局部區(qū)域市場(chǎng)來講是循環(huán)的。土地永遠(yuǎn)會(huì)有供給的，不會(huì)說沒有供給了。只不過土地在短期內(nèi)會(huì)有一個(gè)供應(yīng)緊張的問題。但是再過十年、二十年變化就非�？炝�。這是一個(gè)問題。
孫飛博士說:還有為什么我要給一些房地產(chǎn)投機(jī)者潑冷水了？從房屋的價(jià)值來講，從長(zhǎng)期來講，從70年使用權(quán)來講，從法律角度來講，房屋的價(jià)值是貶值的。為什么呢？因?yàn)榉孔又挥?0年的使用權(quán)，如果已經(jīng)使用了20年，還要再折舊。他只剩下50年的使用期了，就算你要把它攤薄下來，已經(jīng)貶值了，你還用那個(gè)價(jià)格來買的話是有問題的。如果這個(gè)房子使用二三十年肯定是貶值的，價(jià)格是要下降的。
孫飛博士說:一味地?zé)岢捶孔邮墙^對(duì)不正常的。我認(rèn)為在五到十年內(nèi)在某個(gè)區(qū)域房子價(jià)格會(huì)上漲，因?yàn)榈貎r(jià)上漲、周邊物業(yè)、設(shè)施成熟了，總的來講房屋最終是要貶值的，我奉勸投資者不要頭腦發(fā)熱。
李戰(zhàn)軍說:我有不同意見。上海方面恰恰是老洋房?jī)r(jià)格上漲最快，它的年限早就超過50年了，不能簡(jiǎn)單地拿教科書上的理論來計(jì)算，要看實(shí)踐。
潘石屹說:我覺得意大利超過400年的房子更值錢，這個(gè)觀點(diǎn)是對(duì)的。
李戰(zhàn)軍說:上海主流的政府官員和主流專家認(rèn)為，最悲觀對(duì)上海的預(yù)測(cè)都沒有一條崩盤的現(xiàn)象。就是說上海市的老百姓、上海市的官員、上海市的研究者們，大多數(shù)而言沒有認(rèn)為上海市房?jī)r(jià)漲成這樣會(huì)面臨著崩盤的前景。我覺得北京方面的語言有點(diǎn)兒聳人聽聞。
香港樓市久病成醫(yī) 開出組合藥方
主持人說:我們聽一下香港資深人士施總的說法。您現(xiàn)在進(jìn)入的是搜狐嘉賓聊天室，我們今天的主題是上海樓市發(fā)燒北京該不該吃藥，現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)到的嘉賓給您介紹一下，北京這邊是潘石屹先生，您非常熟的一位朋友。還有一位是孫飛博士，他是中國企業(yè)海外發(fā)展中心的主任。在上海連線的這位嘉賓是上海浦東房地產(chǎn)研究中心主任李戰(zhàn)軍先生。
主持人說:施總，我知道您是香港房地產(chǎn)非常資深的一位人士，也見證了香港房地產(chǎn)走勢(shì)，您有自己的一套房地產(chǎn)理論和分析，能不能先給我們介紹一下您的理論，房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)意味著到了什么樣的市場(chǎng)程度？
施永青說:我在香港觀察房地產(chǎn)的周期，一般來說可以分為四個(gè)階段，第一個(gè)階段是復(fù)蘇期，第二是高漲期，第三個(gè)是危機(jī)期，第四個(gè)就是蕭條期。什么時(shí)候房地產(chǎn)復(fù)蘇呢？通常是蕭條之后才復(fù)蘇的，復(fù)蘇時(shí)一般動(dòng)力是來自經(jīng)濟(jì)開始發(fā)展了、人民的收入增加了，就有錢改善自己的生活，負(fù)擔(dān)樓價(jià)的能力就慢慢增強(qiáng)了。這是住宅方面。商業(yè)方面因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展，來投資的人也增加了。我相信你們?cè)谡劦闹饕亲≌糠帧?
施永青說:商業(yè)方面因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展，來投資的人也增加了。不一定是人口增加，經(jīng)濟(jì)收入之后就會(huì)改善住條件，以前的地方比較舊了，設(shè)備跟不上，要換一些好的房子，這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展而帶動(dòng)的。這些人會(huì)買什么樣的房子呢？當(dāng)然是要買來用的，一定是要買建好、可以用的房子。復(fù)蘇期是在蕭條期之后，以前房?jī)r(jià)是跌下來了，等到最后一段時(shí)間再去買，不會(huì)預(yù)先買。
施永青說:比如說他今年夏天準(zhǔn)備結(jié)婚了，到了五六月份才會(huì)去買，買的都是現(xiàn)樓（現(xiàn)房）。慢慢地量減少了，價(jià)格就會(huì)上升。二手房里便宜的房子被人家買去了，剩下的都是價(jià)錢比較高一點(diǎn)的。當(dāng)樓價(jià)開始上升之后，在價(jià)格上反應(yīng)出來之后就開始有投機(jī)的情況出現(xiàn)了。這種人是買來投資的，因?yàn)橛钟杏眉业馁Y金，又有投資者的資金，與此同時(shí)價(jià)格上升又吸引新的資金進(jìn)來，資金肯定是要流向能賺錢的地方，買房地產(chǎn)賺錢流進(jìn)來的資金就越來越多，這些情況在中國一些大城市已經(jīng)開始了。
施永青說:復(fù)蘇期是改革開放之后，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了一些情況，不但是用家在買，投資者也在買，但是價(jià)格又上升吸引的資金越來越多，一個(gè)自我完善的機(jī)制發(fā)展到一定程度就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)情況，就是樓價(jià)已經(jīng)跟當(dāng)?shù)厝素?fù)擔(dān)的能力分開了。用家已經(jīng)開始買不起了，如果出現(xiàn)這個(gè)情況的話就進(jìn)入危機(jī)期了。因?yàn)槿绻眉屹I得起的話，投資者不買，還有用家買。如果用家已經(jīng)買不起了，會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？
施永青說:樓價(jià)在上升，主要買的人是買的期樓，現(xiàn)樓沒有人買，而且很少成交。用家才買現(xiàn)樓，投資者喜歡買期樓，因?yàn)槠跇秦?fù)擔(dān)的首付比較少，一筆錢可以買更大的房子，出現(xiàn)一個(gè)情況就是期樓上升，現(xiàn)樓就跟不上了，而且成交量減小，這時(shí)用家的動(dòng)力已經(jīng)沒有了，出現(xiàn)這種情況樓市就進(jìn)入危機(jī)期了。危機(jī)不一定立即就爆發(fā)的，還要等到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國際環(huán)境出現(xiàn)變化時(shí)才會(huì)找機(jī)會(huì)向下走。
施永青說:基本的情況就是要擁有樓房的人越來越多，擁有現(xiàn)金的人越來越小。資金都變成樓面了，下一次找誰來買呢？大家都有樓、有錢了，有一個(gè)人要賣樓時(shí)就不容易再找到買家了。大家都有樓、沒錢時(shí)樓價(jià)就不容易再上升了。如果出現(xiàn)金融危機(jī)、美國經(jīng)濟(jì)出問題或者是利息上升，或者是房地產(chǎn)政策出現(xiàn)比較大改變時(shí)，樓價(jià)因?yàn)檎也坏饺速I就大幅度下跌，這時(shí)又陷入銀行的狀態(tài)，銀行本來貸款貸了很多，現(xiàn)在樓價(jià)降下來，要催買樓的人早點(diǎn)兒還款。
施永青說:在香港什么時(shí)候都可以還款的，國內(nèi)的情況我不太知道。雖然說可以分期付款，所以現(xiàn)在信貸又收縮，要賣樓的人大量增加，找不到買家，樓價(jià)就大幅度下跌，就進(jìn)入了蕭條期。我看中國現(xiàn)在也是資金大量流進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，有些升的比較高的地方已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格跟廣大群眾購買力有一定的差距，但是都還是在危機(jī)期的初級(jí)階段。全國是不平衡發(fā)展的，上海、長(zhǎng)江三角洲一帶賣的情況比較多一點(diǎn)，一些其他的城市價(jià)格還是相對(duì)合理的。
施永青說:比如說上海生病要不要北京吃藥，我相信應(yīng)該是什么地方有病就什么地方吃藥比較合理。但是吃什么藥呢？這要非常小心。因?yàn)橐坏┯盟幪�，或者是把房地產(chǎn)做成投資的環(huán)境破壞之后，要把它救回來也不容易的。香港97年之后特區(qū)政府以為把房地產(chǎn)價(jià)格壓下來之后可以改善人們的生活，可以使生產(chǎn)力、競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)，其結(jié)果是正好相反的。
施永青說:因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格跌下來之后，人們儲(chǔ)存在房地產(chǎn)的財(cái)富都蒸發(fā)掉了，變成人的消費(fèi)能力、再投資能力都受到很大的破壞，變成整個(gè)經(jīng)濟(jì)都蕭條下來。后來中國花了很多新的措施來支持房地產(chǎn)，也搞了很多年才補(bǔ)回來。我覺得上海就是要吃藥的話也要非常小心了。
主持人說:還有一個(gè)問題，剛才您也談到了在3月16號(hào)央行宣布放貸的利率回歸到基準(zhǔn)利率，我不知道您觀察到這個(gè)消息了嗎？您覺得會(huì)對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)什么樣的影響？
施永青說:利率的增加對(duì)房?jī)r(jià)不一定會(huì)產(chǎn)生很大的影響，關(guān)鍵是房?jī)r(jià)是在一個(gè)什么樣的程度。因?yàn)橐话銇碚f流進(jìn)房地產(chǎn)的資金是要看投資回報(bào)率的。如果投資回報(bào)大大高于投資成本，就不去管利率百分之零點(diǎn)幾的增加了。香港在70年代末80年代初時(shí)有一段時(shí)間利率不斷增加，從10％增加到22％，這段時(shí)間利率又增加、房?jī)r(jià)又增加，但是完全就沒有影響。
施永青說:現(xiàn)在國內(nèi)也有這種情況，上海的房地產(chǎn)樓價(jià)的增幅最近一段時(shí)間可能是20％、30％，加上1％的利率，0.5％的利率，根本就不放在心里。我付一點(diǎn)利息怕什么？所以利率的增加影響是很〉�。柯斻港前几年利率矚g霞跣�，但舒@ゼ垡彩遣歡系叵碌換嵋蛭氏碌思揖腿ヂ蚵�。这峨s眉銥贍苡杏跋歟醞蹲收呃唇彩遣豢椿乇實(shí)摹?
施永青說:就是對(duì)用家來說，他買樓跟吃飯是不一樣的。吃飯是一種消耗性的，吃掉之后就沒了。但是住房你住進(jìn)去也是一個(gè)投資，他住了之后這個(gè)房子還在，所以買房的人跟一般消費(fèi)的心態(tài)是不一樣的。一般的消費(fèi)如果便宜一點(diǎn)就會(huì)消費(fèi)多一點(diǎn)，但是房子是投資的，越便宜越不敢買，買了之后價(jià)格降下來是要虧本的，所以他知道還是要看價(jià)格的上升。單獨(dú)的成本上升是不能夠把投資的需求完全破壞的。
主持人說:施先生，您認(rèn)為現(xiàn)在上海出臺(tái)了很多政策，包括在房屋換手時(shí)要加稅，包括要增加平價(jià)土地，要打擊虛假銷售，我知道香港也曾經(jīng)有過這個(gè)階段，加稅時(shí)對(duì)市場(chǎng)炒家的影響并不是很大，而往往是在增加了平價(jià)土地之后香港樓市出現(xiàn)了巨大的波動(dòng)。您認(rèn)為哪項(xiàng)政策會(huì)對(duì)上海樓市有非常重大的影響？
施永青說:一般來說政府的手法是增加供應(yīng)、打擊需求。香港有一段時(shí)間樓價(jià)增長(zhǎng)很快，主要是打擊需求，把銀行的按揭從90％下降到70％。另外是增加契稅。如果你炒樓賺了錢要收這種稅。但是這種打擊需求的成效很小，到了董建華上臺(tái)之后采取的就是增加供應(yīng)，每年定一個(gè)指標(biāo)，百萬股千個(gè)單位一年，這樣就造成很大的影響，當(dāng)時(shí)也不但是百萬股，當(dāng)時(shí)香港也受到亞洲金融風(fēng)暴的影響，外國資金抽走，回歸之后香港內(nèi)部的政治矛盾等等。
施永青說:所以增加供應(yīng)、打擊需求一般是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)的主要手段。我覺得還要做的就是提供一個(gè)透明度比較高的信息。我知道國內(nèi)閑置量調(diào)查統(tǒng)計(jì)方法跟香港不一樣，香港的閑置量就是這個(gè)樓房沒有人住進(jìn)去了，才算閑置，國內(nèi)是發(fā)展還沒有建好的叫閑置。我覺得應(yīng)該看房子建好之后有沒有人用，如果有人用，當(dāng)時(shí)有人買也是不健康的。
施永青說:你花了很多資源，鋼材、水泥等等，建起來之后沒有人用，價(jià)錢要跌下來，銀行貸款也會(huì)出問題，所以把這個(gè)情況告訴投資者，投資者自己就會(huì)做出判斷自己應(yīng)不應(yīng)該投進(jìn)去。如果不清楚的話，他不知道政府批了很多地，未來供應(yīng)量怎么樣、城市人口增長(zhǎng)情況怎么樣，就不是一個(gè)理性投資，而是一個(gè)盲目投資了。所以一個(gè)方面是要增加透明度，讓投資者、用家都可以作出理性的投資。
施永青說:在增加供應(yīng)方面現(xiàn)在國內(nèi)是不應(yīng)該再隨便增加了。政府前一段的政策也不統(tǒng)一。政府前一段覺得開發(fā)量太大，土地供應(yīng)量收緊了，現(xiàn)在又增加，變成前后矛盾。我自己來看，中國如果此前過熱的話，很多地方不是樓價(jià)升的太快的，而是土地開發(fā)量太大的泡沫。土地開發(fā)量太大的泡沫應(yīng)該是用增幅土地供應(yīng)政策來調(diào)整�，F(xiàn)在的情況是土地增幅批出來了，但是又讓銀行不要貸款給發(fā)展商，變成前后矛盾。所以政府要自己調(diào)整土地供應(yīng)量。
施永青說:我發(fā)現(xiàn)全國都有供應(yīng)太多、閑置太多的情況，這應(yīng)該是政府出售土地自己來調(diào)整。另一方面為什么供應(yīng)這么多，價(jià)格還是上升的呢？也愛看到中國在前一段時(shí)間里經(jīng)濟(jì)發(fā)展的非�？�，積累的資金非常多，很多資金因?yàn)檎也坏皆偻顿Y的門路，就流到房地產(chǎn)里了。這種情況在外國也很普遍，但是外國投資的產(chǎn)品比較多，它的股票市場(chǎng)比中國大得多，還有債券市場(chǎng)等等，這樣資金就可以流到其他投資市場(chǎng)里去了，也可以流到國外市場(chǎng)里去。
施永青說:現(xiàn)在中國的情況是把門關(guān)起來，不許人家到其他地方投資，又沒有一個(gè)很大的股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)，中國人一般來說都是比較喜歡投資房地產(chǎn)的，所以大量的資金都流到房地產(chǎn)里去。要減少房地產(chǎn)的過熱就要想辦法讓這種多余的資金，最好是流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中去增加生產(chǎn)、增加在國際上的競(jìng)爭(zhēng)力，但是還沒有找到實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資時(shí)也要給它一個(gè)出口，否則的話流向房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)造成一定的情況。
施永青說:現(xiàn)在樓價(jià)升的這么快，可能跟把大量的資金吸引進(jìn)來（有關(guān)系）。有些做實(shí)業(yè)的人發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)方面賺錢快，做工業(yè)生產(chǎn)很辛苦，還要找訂單、找原料，還是房地產(chǎn)賺錢多，就流向房地產(chǎn)了。其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)就得不到資金了。出現(xiàn)這種情況就很危險(xiǎn)了，國家會(huì)出手干預(yù)的。因?yàn)檫@種發(fā)展對(duì)中國經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展是不利的。我相信就是當(dāng)前資源調(diào)配影響中國房地產(chǎn)的發(fā)展。
主持人說:我們繼續(xù)拉到上海、北京對(duì)話中。剛才施先生談到了一個(gè)問題，如果市場(chǎng)中炒家很多的話，一旦出現(xiàn)一些重大問題，像金融危機(jī)等等重大的動(dòng)蕩之后可能就會(huì)對(duì)樓市有很大的影響，不知道您對(duì)這個(gè)問題怎么看？
李戰(zhàn)軍說:如果這個(gè)局面得不到遏止我是贊同的。目前的情況來講，上海地方政府調(diào)控的手段還有不少，只是市場(chǎng)發(fā)展情況逐步來推動(dòng)一些調(diào)控措施。倒沒有出現(xiàn)一種驚慌失措、沒有辦法、沒有對(duì)策的狀態(tài)，完全是根據(jù)市場(chǎng)的情況來定下一步怎么。從早期上海出臺(tái)的措施來看我認(rèn)為力度是有彈性的，或者說是比較軟的，目的是為了警示市場(chǎng)，讓市場(chǎng)知道反應(yīng)，看一看下一步再怎么辦。
樓市還需對(duì)癥下藥 專家預(yù)測(cè)溫和調(diào)控政策還有加量可能
網(wǎng)友：如果上海發(fā)生大地震，錢會(huì)流出到哪里去？
孫飛博士說:我覺得這個(gè)問題是一種不可抗力，剛才講了資本是驅(qū)利性的。如果樓市的動(dòng)蕩的話就會(huì)崩盤了，如果作為上海的普通老百姓還需要購房的還需要在上海買房，等到上海房地產(chǎn)價(jià)格下跌之后再買。但是對(duì)于一些投資商這些錢會(huì)流向一些經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)或者是能賺錢的地方。
孫飛博士說:補(bǔ)充一下剛才施先生講的，因?yàn)橄愀凼且粋�(gè)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)區(qū)域市場(chǎng)，香港經(jīng)歷了房地產(chǎn)發(fā)展的啟蒙、發(fā)展、培育、成熟階段，作為香港來講，也經(jīng)歷了房地產(chǎn)的泡沫，我很贊成施先生提的這些意見。比如說要用的人（需要住房的人）買不起房，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)危機(jī)了。
孫飛博士說:最近我看摩根士丹利首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家有一個(gè)觀點(diǎn)，我也非常認(rèn)同，作為房屋來講要使用第一、投資第二。上海有很多機(jī)構(gòu)或者是個(gè)人把這個(gè)顛倒過來了，主要是為了投資投機(jī)，賺取都是利潤(rùn)。另外香港是一個(gè)市場(chǎng)化程度非常高的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌很多是市場(chǎng)原因決定的，在中國很特殊，我個(gè)人認(rèn)為是一個(gè)綜合因素。
孫飛博士說:為什么香港由于房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)，還有金融危機(jī)等等綜合因素，包括銀行的按揭等等，價(jià)值一千萬的樓房已經(jīng)花了五百萬，但是還欠銀行五百萬，這是由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的原因造成買的房成為負(fù)資產(chǎn)了。另外利率的效應(yīng)是逐步產(chǎn)生效應(yīng)的，如果光說是市場(chǎng)供求我也不太認(rèn)同。還有中央銀行利率手段肯定會(huì)逐漸產(chǎn)生效果的，這是我的核心觀點(diǎn)。
孫飛博士說:再補(bǔ)充一點(diǎn)，我講房屋長(zhǎng)期是貶值論，如果你是一種文物古跡，它會(huì)升值，在于它是歷史價(jià)值、文化價(jià)值，包括意大利的古建筑，或者是上海的小洋樓。第一由于它是私有化了，他一直是主人。國內(nèi)是公有制，土地不是個(gè)人的。其二還要考慮這幾百年來通貨膨脹的因素，那時(shí)一個(gè)億美元到現(xiàn)在太值錢了。通貨膨脹的因素和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要考慮進(jìn)去。
主持人說:大家都是這個(gè)觀點(diǎn)，房屋肯定是貶值的，但是如果成為藝術(shù)品肯定是能升值的，如果上海發(fā)生樓市動(dòng)蕩的話，錢會(huì)流向到哪里呢？
潘石屹說:還是會(huì)流向回報(bào)率高的地方，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)了。我想說的一個(gè)核心東西是，我還是認(rèn)為上海房地產(chǎn)之所以能夠出現(xiàn)今天這樣一個(gè)暴漲的局面主要原因是供應(yīng)量少。像北京今天的情況在重復(fù)著上海兩三年前的情況，盡管今天早上我也看到國土資源部發(fā)表的駁斥房地產(chǎn)發(fā)展商說的“地荒論”，我也看到王石在他的年波上說要等著政府的土地房地產(chǎn)發(fā)展商早就餓死了。
潘石屹說:北京從整個(gè)數(shù)字來看供應(yīng)量也比較大，但是四環(huán)以內(nèi)又有多少供應(yīng)量？真正的基礎(chǔ)設(shè)施和房子配套的還是在四環(huán)里面。所以下一步最重要的還是政府在做調(diào)控時(shí)利息、稅率都還是輔助手段，最重要的是要有一個(gè)適當(dāng)?shù)摹⒏鞘谢M(jìn)程能夠配套的供應(yīng)量，如果供應(yīng)量上不去的話市場(chǎng)價(jià)格很難下得來。
李戰(zhàn)軍說:在我個(gè)人看法來講，做了一個(gè)假設(shè)，讓我對(duì)這個(gè)假設(shè)做一個(gè)評(píng)論，我很難說。我現(xiàn)在僅僅知道中國內(nèi)地很多事業(yè)有成的人他們把錢主要是流向上海買房子，這也是推動(dòng)上海房?jī)r(jià)往上漲的一個(gè)很重要的原因�，F(xiàn)在上海人自我解嘲這么說的，上海內(nèi)環(huán)線將來都是說外語的，上海的內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間都是講普通話的，講上海話的人將來都是在外環(huán)線之外的。
李戰(zhàn)軍說:由此可見，在這一輪上海房?jī)r(jià)上漲的過程當(dāng)中主力軍不是上海的市民，而是上海市外的力量。換句話說，作為一種虛擬的往外流出，現(xiàn)實(shí)是大量的資金往上海流進(jìn)。
潘石屹說:從市場(chǎng)需求來看，因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)上漲之后，媒體和社會(huì)輿論老在埋怨有溫州炒房團(tuán)把房?jī)r(jià)炒起來了，我覺得在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中需求對(duì)每個(gè)人來說都是平等的，而不應(yīng)該說他是溫州人、浙江人、山西人，出現(xiàn)這樣的觀點(diǎn)只能說明發(fā)表這些議論人的觀點(diǎn)是狹隘的。你到商店里買東西，人家老問你是什么人，因?yàn)槟闶菧刂萑司筒毁u給你，這是不太可能的。只要投資者是合法的，沒有偷稅漏稅就是無可厚非的。
潘石屹說:所以不能說上海的房子是溫州人炒起來的。而且還有一種說法說是北京的房子是溫州人加上陜西倒煤的炒起來的，我覺得不能有地區(qū)歧視，也不能有知識(shí)的歧視。
施永青說:我看了上海房?jī)r(jià)上升，也可能本身就是值這個(gè)錢，以前是經(jīng)濟(jì)還沒有充分發(fā)展起來，地區(qū)流動(dòng)比較小的情況，現(xiàn)在全國有錢當(dāng)然也應(yīng)該在房地產(chǎn)價(jià)格商販應(yīng)出來，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是儲(chǔ)存財(cái)富的一個(gè)主要工具，現(xiàn)在全國富起來了，樓價(jià)應(yīng)該是上升的。在外國的一些國際大城市，像英國的倫敦、美國紐約也是國際化的，倫敦人本身是買不起倫敦房子的，我有一個(gè)朋友在倫敦工作，他住的房子租的業(yè)主很多時(shí)候都不是英國人。
施永青說:有一次是租的日本人的房子，日本人出口賺錢了就到倫敦買房子，后來住的業(yè)主是殺特阿拉伯的石油王子，現(xiàn)在俄羅斯人也在倫敦買房子。上海作為全國的大都會(huì)，是全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的地方，所以全國有錢的人到上海去買房子是一個(gè)很正常的情況。除非中國把它割裂成一個(gè)獨(dú)立的階層，不然的話經(jīng)濟(jì)總是互相流動(dòng)的。
施永青說:所以我覺得將來出現(xiàn)的情況是上海的房?jī)r(jià)不但是反映上海人的購買力，還要反映全國人投資的偏好。如果全國人對(duì)上海有這個(gè)偏好的話，資金就會(huì)流到上海去。但是樓價(jià)上升可以反映投資者的偏好。普通的人只要租金不上升，他的生活是沒有問題的，他一樣可以住樓，不一定是做業(yè)主。這種情況在外國的大城市里也是會(huì)出現(xiàn)的，所以大城市的樓價(jià)可能跟本地人的負(fù)擔(dān)能力不一樣。但是租金就跟本地人的負(fù)擔(dān)能力是一致的。
施永青說:這種情況下就出現(xiàn)樓價(jià)高、租金低的情況，變成投資的回報(bào)率越來越低。幾年前可能有8％、10％，現(xiàn)在可能達(dá)到了5％、6％。這個(gè)情況就是投資的需求很大，但是用家的負(fù)擔(dān)能力還追不上。當(dāng)然這個(gè)情況也是全世界都很普遍的情況，就是回報(bào)率越來越低，這在股票市場(chǎng)上也是一樣的，這是整個(gè)世界資本界也都是一樣的。
施永青說:中國政府要留意的情況是不能單看上海，還要看國際的情況。美國人的樓價(jià)拼命上升，美國政府也不去打壓樓價(jià)，前幾年還要不斷地減息，鼓勵(lì)美國人換大房子，買多一點(diǎn)房子，叫銀行貸款給他們，造成信貸膨脹，它利用這個(gè)手段來搶奪全世界的資源。
施永青說:美國市場(chǎng)升級(jí)了，就可以來買中國廉價(jià)的勞動(dòng)力，買廉價(jià)的資源，把我們辛辛苦苦生產(chǎn)出來的東西就供應(yīng)美國，而它什么也沒有做。如果我們國家把自己的資產(chǎn)壓縮下來，在國際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)吃很大的虧。我覺得這個(gè)情況要留意。
主持人說:謝謝施先生。剛才我們談到土地供應(yīng)的問題，現(xiàn)在一個(gè)網(wǎng)友發(fā)來一個(gè)問題。
網(wǎng)友：您說當(dāng)前房?jī)r(jià)漲是由于土地供應(yīng)緊張，這是由于開發(fā)商囤積土地還是政府調(diào)控造成的土地供應(yīng)下降？
潘石屹說:上海的情況我不是很了解，香港的情況施先生講的從國內(nèi)到國外，從天上到地下講了很多了，施先生跟我是朋友，還沒有談上哲學(xué)，談上哲學(xué)就更復(fù)雜了。在北京的情況，我覺得土地供應(yīng)是不足的，尤其是北京四環(huán)之內(nèi)的土地供應(yīng)是不足的。這可能是跟前一段時(shí)間的兩個(gè)政策有關(guān)系。
潘石屹說:一個(gè)政策是保護(hù)拆遷戶的利益，所以使四環(huán)之內(nèi)的土地要轉(zhuǎn)換成建設(shè)用地需要拆遷，拆遷在過去一段時(shí)間難度非常高。我所知道的幾個(gè)大的公司都是因?yàn)椴疬w。而且有一部分是已經(jīng)拿到證了，但是拆遷不了。第二是四環(huán)之外的土地大部分是把農(nóng)民的地轉(zhuǎn)換成住宅用地，現(xiàn)在是用最嚴(yán)格的辦法在保護(hù)耕地，而北京市在過去幾年把農(nóng)民用的地轉(zhuǎn)化成建筑用地的指標(biāo).
潘石屹說:北京市一位副市長(zhǎng)說2003年底已經(jīng)用到了2010年的指標(biāo)，所以以后會(huì)非常困難，我還是很擔(dān)心北京市土地供應(yīng)量，尤其是四環(huán)以內(nèi)的土地供應(yīng)量。現(xiàn)在大概有280多個(gè)項(xiàng)目吧。去年發(fā)生了8.31，這些事情沒有形成供應(yīng)量，國土資源部說到的5900公頃里相當(dāng)大的一部分，主要是因?yàn)橄嗷ブg扯皮。
潘石屹說:房地產(chǎn)發(fā)展商和銀行之間的關(guān)系沒有隸屬，房地產(chǎn)發(fā)展商和股東之間的關(guān)系沒有理順，所以很短之內(nèi)很難提供供應(yīng)量。去年北京市商品房成交金額是1500億，比前年900多億增加了50％，所以這是一個(gè)需求了。房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展要讓需求和供應(yīng)配套，我的觀點(diǎn)現(xiàn)在要解決房?jī)r(jià)的問題最關(guān)鍵的問題是土地供應(yīng)量，然后轉(zhuǎn)變成房子的供應(yīng)量。
主持人說:李主任，現(xiàn)在有一種觀點(diǎn)是說政府有可能會(huì)增加一些平價(jià)的土地，但是我聽上海一些人士分析這些土地出來之后馬上就會(huì)被買家控制住，起不到抑制樓價(jià)的作用，反而會(huì)成為一個(gè)新的炒的樓盤，您怎么看？
李戰(zhàn)軍說:我認(rèn)為這個(gè)人不了解上海的情況，上海市政府拿出來的平價(jià)土地都和開發(fā)商做了約定。將來生產(chǎn)出來的價(jià)格是政府按照指令價(jià)格收購的，收購出來以后，也是制定供給特殊的供應(yīng)對(duì)象。供應(yīng)完了以后，也不準(zhǔn)馬上拿到市場(chǎng)上銷售，要五年之后才能進(jìn)入市場(chǎng)銷售。對(duì)這個(gè)上海市拿出來的平價(jià)土地的政策，一方面是為了上海市重大工程項(xiàng)目的用地，另一方面是解決上海低收入群體的住房需求。
李戰(zhàn)軍說:所以這一部分是在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中有一個(gè)相對(duì)比較特別、也比較獨(dú)立的小市場(chǎng)里的流轉(zhuǎn)的，和大市場(chǎng)里的流轉(zhuǎn)情況是不一樣的。
主持人說:您說的這個(gè)情況有點(diǎn)兒類似北京的經(jīng)濟(jì)適用房，由政府核定銷售價(jià)格，而且它的購買群體也是一定的，必須要通過一定審核的群體，也是五年之后才可以上市交易。我不知道您現(xiàn)在知道的平價(jià)土地供應(yīng)量是多少，會(huì)多少影響上海樓市對(duì)于未來價(jià)格的預(yù)期？
李戰(zhàn)軍說:如果講土地供應(yīng)量，我一下子講不出來準(zhǔn)確的數(shù)字，但是上海這一點(diǎn)是規(guī)定明確的，就是這類房子一年供應(yīng)300萬，三年供應(yīng)900萬。從今年開始估計(jì)政府對(duì)這個(gè)供應(yīng)量的數(shù)字還會(huì)進(jìn)一步地提高。
主持人說:您覺得會(huì)對(duì)上海房?jī)r(jià)會(huì)有多大的影響？
李戰(zhàn)軍說:在我看來這批影響不是對(duì)短期起作用的，是長(zhǎng)期對(duì)上海市房?jī)r(jià)有影響的。它不能對(duì)上海市高端商品房?jī)r(jià)格往上漲起到平抑的作用，這里面有土地需求稀缺的問題。比方說在浦東黃埔江邊上的高檔商品住宅樓盤目前最個(gè)的價(jià)位已經(jīng)達(dá)到了每平方米6萬、7萬塊錢，對(duì)高端商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)從當(dāng)前來看不起任何調(diào)節(jié)作用，但是對(duì)長(zhǎng)期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平、房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)能夠起到重大的影響，是一個(gè)長(zhǎng)期的作用。
潘石屹說:我今天就認(rèn)準(zhǔn)供應(yīng)量了，我想還是說說供應(yīng)量。政府既要保護(hù)拆遷戶的利益，又要保護(hù)農(nóng)民的土地，在這種情況下唯一的出路就是提高土地的使用率，提高容積率。有一個(gè)數(shù)字，新加坡的吳杰路是10，香港中環(huán)容積率是15，上海的容積率是控制在2.5，北京CBD是控制在容積率4，當(dāng)然這個(gè)問題大家爭(zhēng)論的非常大，認(rèn)為要住的舒服，要有綠地、陽光，溶積率太高的話會(huì)影響的，可是這就是中國的現(xiàn)狀，資源有限。
李戰(zhàn)軍說:不要理解成黃埔江邊的房子都是這個(gè)價(jià)格，那就錯(cuò)了。是不是土地供應(yīng)量的下降對(duì)上海土地供應(yīng)有影響，或者是對(duì)建房有影響，上海容積率最高不能超過2.5，辦公容積率最高不能超過4，其中包括上海市土壤地質(zhì)條件的承載能力、地下水的水位供應(yīng)，再是每平方公里人口的承載，綜合因素來決定上海市認(rèn)為容積率過高不利于城市發(fā)展，加劇了上海市中心城區(qū)交通擁堵度情況，因此做了這么一個(gè)決定。我覺得在某一段時(shí)期作出一個(gè)決定解決這個(gè)時(shí)期的問題應(yīng)該講是可行的。
主持人說:剛才施總提了一個(gè)說法，今天的主題是上海樓市如果發(fā)燒了北京該不該吃藥，施總認(rèn)為不用吃，也不該瞎吃，但是我們看到北京也有這樣一些現(xiàn)象，類似于前兩年的上海，比如說現(xiàn)在有些不是經(jīng)濟(jì)適用房的樓盤也出現(xiàn)了在沒有銷售證時(shí)就有很多人到售樓處排隊(duì)，我們后來了解到的情況是假的，是開發(fā)商雇的人在排隊(duì)。還有官方公布的去年同期商品房上漲的速度是9.8％，我們也覺得很多現(xiàn)象都是值得關(guān)注的。上�，F(xiàn)在的市場(chǎng)是不是北京市場(chǎng)今后的狀況呢？
孫飛博士說:我發(fā)表一些觀點(diǎn)，也不能說現(xiàn)在的北京市場(chǎng)就是兩年前或者是幾年前的上海市場(chǎng)，為什么呢？因?yàn)楸本┯斜本┑奶厣�，上海有上海的特色�？赡芤粋�(gè)市場(chǎng)的成熟會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步成熟，但是這個(gè)觀點(diǎn)是應(yīng)該有的。上海出現(xiàn)這種情況，北京應(yīng)該要預(yù)警。央行出臺(tái)房貸政策也是打了一個(gè)預(yù)防針。這種政策是中央銀行在全國市場(chǎng)都已經(jīng)吃藥了。
孫飛博士說:第一，中央銀行對(duì)全國市場(chǎng)吃藥，北京可以根據(jù)北京地區(qū)存在的一些特殊情況，綜合制定一些對(duì)策。包括因?yàn)榕讼壬v了一些土地的問題，在中國，或者說在北京，“地荒論”國土資源部已經(jīng)提出官方的否決態(tài)度了，潘石屹先生講的一些觀點(diǎn)我也贊同，在實(shí)際操作中存在著很多障礙和限制，使土地供應(yīng)出現(xiàn)一些現(xiàn)實(shí)的缺陷，或者是出現(xiàn)一些尋租行為等等導(dǎo)致土地價(jià)格的上漲。
孫飛博士說:另外還有一些經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)認(rèn)為目前的土地政策存在著地方政府和開發(fā)商的合謀，導(dǎo)致土地價(jià)格虛高。這樣就把土地成本追加到房屋價(jià)格上了，這種因素也有。我認(rèn)為中國對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的治理應(yīng)該是綜合治理，應(yīng)該有市場(chǎng)供求因素、有土地政策、稅收政策，應(yīng)該針對(duì)不同的區(qū)域市場(chǎng)吃不同的藥。
孫飛博士說:包括剛才香港施先生講的土地供應(yīng)的調(diào)控問題，實(shí)際上政府為什么在北京在全國要調(diào)整土地供應(yīng)呢，從金融層角度來講，土地出去的太多。很多開發(fā)商又沒有能力開發(fā)，向銀行接待大量資金，最后導(dǎo)致銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)整個(gè)都是關(guān)聯(lián)的。土地出來有沒有錢和有沒有能力開發(fā)，潘石屹有能力開發(fā)，但是有很多小開發(fā)商拿著土地閑置著。
孫飛博士說:還有對(duì)于購買力的問題，確確實(shí)實(shí)第一是當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際需求，另外還有國外的需求都要考慮，我也贊成這一點(diǎn)。但是中國要注意穩(wěn)定的問題，中國現(xiàn)在貧富差距是世界上第一位的，基尼系數(shù)早就超過了國際上的警戒線，因此必須要綜合考慮這些因素。如果不考慮普通老百姓的購買力因素，最終造成社會(huì)不穩(wěn)定因素，不但會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些沉重打擊，甚至對(duì)社會(huì)安定、社會(huì)穩(wěn)定、社會(huì)財(cái)富都會(huì)造成打擊。
孫飛博士說:上海李主任講的話我也贊成，我認(rèn)為中國未來房?jī)r(jià)是兩極分化，一極是針對(duì)富人的，比如說針對(duì)比爾蓋茨、針對(duì)李連杰的。另外中間的價(jià)格要往下走，要針對(duì)中國普通老百姓。未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是多元化、針對(duì)不同需求者開發(fā)不同類型的房屋產(chǎn)品，這樣才會(huì)滿足所有人的需要。
主持人說:潘總覺得北京該不該吃點(diǎn)兒藥？
潘石屹說:上海的房?jī)r(jià)在我了解到了一平方米要五萬塊錢，剛才李主任說單個(gè)的套有六萬到七萬塊錢出現(xiàn)，我覺得有點(diǎn)兒過熱，所以吃藥也得特別小心。我們家有個(gè)小孩一發(fā)燒外公外婆就讓他吃藥，我們就嚇得不得了，要把小孩自己的體質(zhì)建立起來，我們定的是體溫不超過38.5度絕對(duì)不要吃藥，讓他自己有一個(gè)免疫系統(tǒng)。
潘石屹說:市場(chǎng)也有自己的機(jī)制要自己調(diào)整，談病時(shí)可以海闊天空去談，可是吃藥時(shí)要必須小心。北京吃的藥我比較擔(dān)心，一個(gè)是吃的預(yù)防性的藥，小時(shí)候生下來沒有任何病就種牛痘，那是預(yù)防性的。市場(chǎng)還是供求量和需求量確定的，在這種情況下吃點(diǎn)兒預(yù)防性的藥沒什么錯(cuò)。
李戰(zhàn)軍說:我把上海的一些情況向兩位介紹一下，可能我的觀點(diǎn)比較另類，但是從一個(gè)角度來講也反應(yīng)了上海的事實(shí)。目前上海的戶籍人口當(dāng)中，據(jù)我們研究中心的統(tǒng)計(jì)私房的比重超過了80％，換句話說上海市人有戶籍人口交租金的大概有20％左右的水平。因此在這一輪上海房?jī)r(jià)上漲的過程中盡管漲的這么邪乎，但是上海市民、上海老百姓的心態(tài)總體上還是平穩(wěn)的，社會(huì)也沒有因此出現(xiàn)非常大的動(dòng)亂，剛才孫先生講的不穩(wěn)定的情況出現(xiàn)。在我個(gè)人看來，上海市民在這輪放假上漲當(dāng)中還是笑納的。
潘石屹說:李主任，我有一點(diǎn)跟你不一樣的觀點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲的過程中都是樂呵呵的，都是笑的，香港97年前后你去高檔餐廳喝的高檔紅酒都是消費(fèi)量最大的，問題就出在房地產(chǎn)下跌的過程中。我記得前兩年我到香港去，是施先生請(qǐng)我去電臺(tái)做一個(gè)節(jié)目。他說香港的自殺率排在世界首位，有好多人因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，自己的心情不好，絕對(duì)成為負(fù)資產(chǎn)了，就要自殺了。所以在漲的過程中是不會(huì)出問題的，政府和學(xué)者擔(dān)心的可能是房地產(chǎn)價(jià)格跌的時(shí)候會(huì)出比較大的問題。
李戰(zhàn)軍說:同時(shí)我要做一個(gè)說明，上海這一輪房?jī)r(jià)上漲和香港房?jī)r(jià)下跌有兩個(gè)基本面不一樣。一個(gè)是上海的經(jīng)濟(jì)走向現(xiàn)在還看不到像香港那樣在97之后有相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)基本面壞了，第二是上海這個(gè)城市在我們國家城市化的過程中，不斷地吸納著大量的市內(nèi)外和海內(nèi)外人士入住。1996年上海城市總體規(guī)劃設(shè)想到了2020年上海動(dòng)人口是1800萬，我要跟各位說一下，上海目前的人口總量已經(jīng)在2000萬人了，所以城市人口也在急劇的膨脹當(dāng)中，有這兩個(gè)背景，和香港是有區(qū)別的。
潘石屹說:也就是說，上海的城市規(guī)劃搞錯(cuò)了，搞的太保守了。
李戰(zhàn)軍說:是這樣的，我想中國每個(gè)城市都處在這樣一個(gè)情況，城市化進(jìn)程太快。
主持人說:現(xiàn)場(chǎng)有十多家北京和中央主流媒體在現(xiàn)場(chǎng)，他們也有問題，我們來聽一聽他們的問題。
提問：想問潘總兩個(gè)問題，聽潘總說過北京房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的，言外之意是不是有存在問題的地方？是什么地方？第二個(gè)問題是您也說北京的房?jī)r(jià)要警惕暴漲，這種暴漲的可能性有多大？促發(fā)暴漲的因素可能是什么？再一個(gè)問題是上海樓市現(xiàn)在的變動(dòng)對(duì)于北京樓市的發(fā)展有多大的借鑒性？謝謝。
潘石屹說:北京出現(xiàn)的問題很多，我認(rèn)為最大的問題有兩點(diǎn)，第一點(diǎn)是有好多沒有產(chǎn)權(quán)的房子，這實(shí)際上是購房客戶的災(zāi)難，也是這個(gè)城市的災(zāi)難，最后不知道該怎么處理。
潘石屹說:所以政府在執(zhí)法力度上要拆掉違章建筑�，F(xiàn)在北京的違章監(jiān)督太多了，現(xiàn)在北京商業(yè)用放面積80％以上是違章建筑。作為一個(gè)國際化大都市出現(xiàn)這樣的違章建筑，真正交上稅金的人來說是不公平的。另外作為首都不應(yīng)該出現(xiàn)這么多的違章建筑。門面房都是違規(guī)建筑。
潘石屹說:第二個(gè)問題是在二手房市場(chǎng)中真是應(yīng)該向上海學(xué)習(xí)。什么是市場(chǎng)？一個(gè)健康的市場(chǎng)是能夠很快地流通起來，可能我這套房子對(duì)來說是一個(gè)負(fù)擔(dān)，已經(jīng)沒有用了，可是對(duì)于一個(gè)剛畢業(yè)的學(xué)生來說就是一個(gè)寶貝，怎么樣假設(shè)這樣的橋梁了？就是二手房市場(chǎng)。北京二手房市場(chǎng)不建立起來，一方面人們急于要購買房子，另一方面這個(gè)房子的空置率是非常高。而且多少年輕人進(jìn)入這個(gè)城市首先住的應(yīng)該是舊房子，他們剛參加工作，收入水平低。
潘石屹說:二手房沒有建立，一方面在空著，另一方面要拿出更多的錢來購買新的房子，我認(rèn)為這是北京比較大的兩個(gè)問題。
潘石屹說:需求是比較穩(wěn)定的，而且北京市場(chǎng)是開放的市場(chǎng)，外地人可以過來購買，溫州人可以過來購買，山西人可以過來購買，外國人也可以過來購買，如果供應(yīng)量上不去，局面就是供不應(yīng)求，或者是供應(yīng)量的預(yù)期上不去，誰也不知道今年的供應(yīng)量是多少。要不然今年年初我說北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)是最不確定的一年，我都不知道我這個(gè)項(xiàng)目干完政府會(huì)不會(huì)推出土地來。
潘石屹說:供應(yīng)量的機(jī)具減少在需求量比較穩(wěn)定的情況下是北京市場(chǎng)暴漲的最基本原因，可能性有多大要看政府了。王石說房地產(chǎn)開發(fā)商要靠著政府供應(yīng)的話就餓死了。
提問：請(qǐng)問潘總和孫博士對(duì)于央行的新政出現(xiàn)置疑，不應(yīng)該讓原來的買房的人承擔(dān)房地產(chǎn)過熱的成本？央行如果抑制不了房地產(chǎn)過熱是不是還會(huì)出臺(tái)新的政策？
孫飛博士說:央行不是讓原來的購房者和國際金融市場(chǎng)這是一種慣例，貸款利率、存款利率會(huì)隨著利息的調(diào)整進(jìn)行調(diào)整。從簽的合同來講都會(huì)隨著央行利率調(diào)整來上調(diào)或者是下調(diào)利率，這是國際慣例。第二個(gè)問題，如果中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)然我認(rèn)為中國整體房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的。中國未來是一個(gè)年增長(zhǎng)率8％以上的國家，（這是經(jīng)濟(jì)上的預(yù)測(cè)）。
孫飛博士說:同時(shí)中國城市化率水平非常低，未來中國城市化水平要達(dá)到60％、70％，這樣才達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。從整體來說中國房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有前景。出臺(tái)這個(gè)政策是對(duì)中國局部區(qū)域，特別是上海或者是杭州出現(xiàn)過熱勢(shì)頭提出的預(yù)警信號(hào)和調(diào)控的測(cè)試。如果這個(gè)勢(shì)頭沒有得到減緩央行還會(huì)出臺(tái)相關(guān)的政策，或者是土地政府、稅收部門出臺(tái)相關(guān)的政策，這是一個(gè)綜合作用的結(jié)果。
潘石屹說:前面我都同意了，就覺得調(diào)整，任何購房人同銀行簽按揭合同時(shí)利率應(yīng)該是隨著央行利率上下浮動(dòng)的，我覺得這個(gè)調(diào)整用利率來調(diào)整市場(chǎng)這是全世界的案例，只要我們搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就得這樣去調(diào)。這是沒有任何問題的。問題是在于一些說法，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)調(diào)的是公平，就是大家在同一個(gè)起跑線上。
潘石屹說:我這次調(diào)整利率是針對(duì)某一部分人的，而不是針對(duì)另一部分人，這種說法是自相矛盾的。他想這一部分人也提高0.2，這一部分人也提高0.2，央行怎么說只針對(duì)他，不針對(duì)我呢？我每個(gè)月的還款也提起來了，我覺得這種說法是不恰當(dāng)?shù)�。因�(yàn)槔什还馐菍?duì)房地產(chǎn)，當(dāng)然這次是取消了房地產(chǎn)的優(yōu)惠。像前一次0.27的調(diào)整是對(duì)各個(gè)行業(yè)的利率進(jìn)行調(diào)整的，不光是針對(duì)這一個(gè)行業(yè)，是針對(duì)所有的行業(yè)。不光是針對(duì)某一批人，而是針對(duì)所有的人，這是公平的。
李戰(zhàn)軍說:央行的利息調(diào)整對(duì)上海目前的狀況我認(rèn)為是好的，但是全國在我看來房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)還起在起步階段，很多老百姓改善住房的條件還很困難，也和上海吃一樣的藥對(duì)他們來講是不公平的，反過來造成盡管你出臺(tái)加息的政策，上�？梢猿惺�，因?yàn)槿珖己臀乙粯映惺堋?
孫飛博士說:一個(gè)統(tǒng)一的政策出臺(tái)包括對(duì)一些發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，西部地區(qū)、偏落后的地區(qū)，現(xiàn)在開發(fā)商利潤(rùn)也大，這個(gè)政策出臺(tái)的目的也是要讓開發(fā)商讓出一一部分利潤(rùn)，讓人居其屋。我認(rèn)為最終是達(dá)到這么一個(gè)效果，房地產(chǎn)商讓這點(diǎn)兒利潤(rùn)也是可以的。
李戰(zhàn)軍說:我不同意因?yàn)檠胄欣⑻岣邥?huì)造成房地產(chǎn)商讓利的結(jié)果。
主持人說:因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，我們的嘉賓聊天到此結(jié)束，感謝各位嘉賓的參與，尤其要感謝上海的同事劉欣華，謝謝上海嘉賓李主任，感謝各位網(wǎng)友的參與，今天的論壇到此結(jié)束，謝謝大家。
潘石屹說:謝謝，再見。
孫飛博士說:謝謝。
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