3月25日，SOHO中國總裁潘石屹做客SOHO中國網(wǎng)站聊天室，針對北京土地市場的供應(yīng)量，市場供求關(guān)系以及上海的房地產(chǎn)市場狀況等方面的問題回答了網(wǎng)友提問，以下為本次聊天實錄：
潘石屹：今天的聊天開始了。
避免房地產(chǎn)市場大起大伏還是要用供求關(guān)系去調(diào)整
圖為老潘與王小廣博士在論壇上各抒己見
開心就好：在“風(fēng)險與機會”座談會上，潘總和王博士各抒己見，代表了現(xiàn)在地產(chǎn)市場“看漲”和“看跌”的兩種主流聲音，除此之外，您還關(guān)注過社會上關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展的其他聲音嗎？這些聲音會不會混淆我們對北京房地產(chǎn)發(fā)展的正確判斷？
潘石屹：市場上面一定會有兩種聲音，有人看漲，有人看跌；有人作多，有人作空這才是市場，如果市場上面只有一種聲音和觀點，一種行為。那才是最可怕的。北京的房地產(chǎn)市場目前要居安思危。
celine：有文說“朝地產(chǎn)泡沫捅刀子
流血是老百姓”，您也認(rèn)為“此次的央行調(diào)整利率，實際上是取消了放貸的優(yōu)惠政策”，也就是說這次的升息只是對我們消費者而言，對你們房地產(chǎn)商難道無絲毫影響？
潘石屹：央行調(diào)整利息，對所有的人都是公平的。對所有貸款買房的人都一樣，他們的利息都升高了0.2%。“捅刀子”、“流血”都是網(wǎng)絡(luò)語言，沒有那樣的嚇人。如果貸100萬元，每月只多付100元左右。
開心就好：中央連續(xù)打出“組合拳”調(diào)控市場，但仍有包括摩根士丹利、凱德置地等國際投資集團投資北京地產(chǎn)市場，這些政策對他們的投資沒有影響嗎？他們現(xiàn)在是已經(jīng)確定投資戰(zhàn)略還是投石問路，若國際大游資流入北京地產(chǎn)業(yè)將對市場有何影響？
潘石屹：目前摩根士丹利、凱德置地、美林這樣國際大公司在北京的房地產(chǎn)投資還是在投石問路，如果這些公司真正大舉進入北京的房地產(chǎn)市場，一定會產(chǎn)生巨大的影響。我們格外的留意。
夕顏：眼下針對房地產(chǎn)市場進行的宏觀調(diào)控，除了少數(shù)人之外，可謂眾望所歸，你有不同看法嗎？
潘石屹：一些城市房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)過熱，也有一些城市的房地產(chǎn)只是要預(yù)防過熱，一定要診斷清楚病癥，對癥下藥。我個人認(rèn)為一些城市房地產(chǎn)的過熱，還是土地和房子的供應(yīng)量趨少。而增加供應(yīng)量可能要比提高利息和提高稅率有力的多。
開心就好：央行副行長吳曉靈近期表示，央行此次調(diào)整房貸利率政策，主要針對的不是買房的普通老百姓，而是為了抑制投機性購房。但上調(diào)0.2個百分點，對投資高檔項目的客戶不會有多大影響吧？
潘石屹：央行上調(diào)0.2%的利率對所有人都是一樣的，并沒有說普通老百姓就可以不上調(diào)。而且普通老百姓也是一個不確切的概念，銀行如果要執(zhí)行的話也很難劃分誰是普通的老百姓，誰是投機性購房，購房的投資者也會說自己的普通的老百姓。
大人物：你認(rèn)為,如果上海房價崩盤,受最大傷害的會是哪部分人群或機構(gòu)?
潘石屹：如果崩盤，首先受傷害是上海當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和銀行。
celine：由于目前北京的土地市場供應(yīng)量非常少，房價的上漲是在所難免，就房市而言，大幅度上漲和下跌都不是好事。那么請問潘總：您個人認(rèn)為應(yīng)該如何杜絕房價的大幅度漲跌？
潘石屹：為了避免房地產(chǎn)市場大起大伏要從供應(yīng)和需求上去調(diào)整。在目前供應(yīng)量不足的情況下，房價上漲的壓力很大，政府想辦法增加土地供應(yīng)量。需求上面銀行通過減少按揭貸款成數(shù)，可以抑制房產(chǎn)需求。這比提高房地產(chǎn)利率對房地產(chǎn)需求影響要大的多。
北京土地供應(yīng)量究竟是多是少可以用數(shù)字說話
圖為2004年北京公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積
圖為2004年北京公開出讓土地的規(guī)劃建筑面積與商品房預(yù)售面積對比
開心就好：潘總講過，在開發(fā)土地問題上您打算通過“招、拍、掛”的形式獲取，但近期王石卻出驚人話：靠政府賣地肯定會餓死。是萬科財大氣粗還是其他原因，潘總怎么看王石的這句話？
潘石屹：其他城市的情況我不是非常了解。北京市公開招拍掛的土地量非常少，2004年只有546萬平方米的土地供應(yīng)量，四環(huán)之內(nèi)只占8%左右，這樣的土地供應(yīng)量，遠遠滿足不了北京市場的要求。而“8.31”之后遺留下來280多個項目的問題大部分在扯皮中，很難在短期形成供應(yīng)量。
celine：房地產(chǎn)商認(rèn)為房價的上漲市因為土地的供應(yīng)量減少，國土資源部則表示房價猛漲與土地供應(yīng)無關(guān)。對此您有何想法？
潘石屹：我們沒有看到國土資源部的文章。但就北京而言，我們一定要警惕因為土地的供應(yīng)量少，或者是因為土地預(yù)期供應(yīng)量減少而引起北京房價暴漲。下面我們可以附上北京在去年土地公開出讓的情況，和商品房銷售情況的比較。
開心就好：土地供應(yīng)量的稀少成為促使上海房價高速增長的關(guān)鍵，而北京則不同，具相關(guān)政府部門統(tǒng)計：北京可開發(fā)土地面積充足，北京土地市場五至七年不會斷頓，所以北京不會向上海，因為土地供應(yīng)量減少而帶動房價的突增，潘總同意這一觀點嗎？
潘石屹：但這些土地在二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)內(nèi)的非常少，而北京絕大多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施，醫(yī)院學(xué)校商店影院這些還是集中在四環(huán)之內(nèi)。
FireFox：“北京房價猛漲是因為房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足”這一說法，遭到了國土資源部有關(guān)部門強烈駁斥。作為地產(chǎn)商人，您對國土資源部的觀點如何看待？
潘石屹：我沒有看到國土資源部的文章。我想國土資源部是在全國范圍之內(nèi)發(fā)表的宏觀指導(dǎo)性意見，不是針對北京或者是北京某一個區(qū)域。例如三環(huán)之內(nèi)四環(huán)之內(nèi)而言的。也不是針對具體的房地產(chǎn)商，我們現(xiàn)在就面臨地荒，萬科、中遠面臨和我們同樣的問題，所以與有土地的房地產(chǎn)商合作。
桃谷六仙：國土資源部近日表示，政府供應(yīng)土地并不少，是開發(fā)商看到地價逐步提升，而大量囤地，有意造成市場上的房源緊張，以時間換金錢，你肯定不屬于這樣的開發(fā)商，但你覺得這樣的開發(fā)商多嗎？
潘石屹：據(jù)我了解，前些年政府協(xié)議出讓的土地，到今天還沒有形成供應(yīng)量。主要的是房地產(chǎn)發(fā)展商之間互相扯皮，股東之間互相扯皮，銀行和房地產(chǎn)發(fā)展商之間互相扯皮，市場缺地是這些原因造成的。大量囤積出讓土地的情況也有，但是至少在北京的情況不是非常的多。
Jude：潘總，近日“北京房價猛漲是因為房地產(chǎn)用地供應(yīng)不足”這一說法，昨天遭到國土資源部有關(guān)部門強烈駁斥。國土部有關(guān)人士指出，北京目前所謂的“地荒”并不存在，全國土地供應(yīng)與房地產(chǎn)公司購置的土地面積都沒有減少，僅北京市就有約5900萬平方米的存量房地產(chǎn)土地有待盤活。您怎么看待這一情況呢？
潘石屹：據(jù)我了解這些項目要盤活還是非常困難的。以東直門交通樞紐東華廣場項目為例，這是奧林匹克重點工程。為了盤活這個項目，花了大量的時間，精力，現(xiàn)在還不知道是否可以建起來。
Jude：近日市委、市政府召開了《北京城市總體規(guī)劃》修編工作研討會。不知潘先生對《北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》確定的“兩軸——兩帶——多中心”城市空間布局這一設(shè)想做何看法？
潘石屹：我也參加了北京市總體修編工作的研討會。這次修編工作主要是針對目前北京城市發(fā)展?fàn)顩r作出的新調(diào)整。希望北京市總體規(guī)劃的修編能夠滿足北京未來的國際化大都市的要求。
Jude：據(jù)相關(guān)分析結(jié)果顯示，全國的住宅市場承受力自1998年起有所提升。盡管由于樓價升勢凌厲，上海的購買力似乎顯著低于三年前，但惡化程度不及香港在上世紀(jì)90年代中房地產(chǎn)泡沫所經(jīng)歷的一半。對于北京房地產(chǎn)的樓價走勢，潘總持怎樣的看法呢？中國房地產(chǎn)業(yè)承受力究竟有多大？
潘石屹：在上次網(wǎng)聊的時候我提到上海的房地產(chǎn)市場是塊燒紅的鐵，遭到了上海同行和研究機構(gòu)的質(zhì)問。他們總體認(rèn)為上海的房地產(chǎn)發(fā)展是健康的，出現(xiàn)了問題上海市政府也有能力去讓房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。他們認(rèn)為上海是一個國際化大都市，用上海人的話說：“未來上海房地產(chǎn)的格局是住內(nèi)環(huán)線的人是講外語，內(nèi)環(huán)線至外環(huán)線的人講普通話，住外環(huán)線之外的人才講上海話�！痹谶@個指導(dǎo)思想下，上海房價的最大因素取決于國際投資者的投資偏好。
wayson：潘總，聽你講北京、上海的房地產(chǎn)情況比較多，能談?wù)勀銓V東廣州以及深圳房地產(chǎn)的了解嘛？
潘石屹：中國房地產(chǎn)的發(fā)展，深圳和廣州發(fā)展的是最早的，市場化程度也是最高的。當(dāng)然在這個過程中，也碰到了各種問題。上海其次，北京的市場化程度是最低的，所以這三個地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展商能夠互相交流會有許多經(jīng)驗值得分享。
開心就好：在談到上海房地產(chǎn)的現(xiàn)狀時，社會上很多聲音認(rèn)為“炒房團”是罪魁禍?zhǔn)�，而潘總卻認(rèn)為這是市場決定的，您能解釋一下為什么上海房價會在兩年的時間里翻了一倍，市場上的需求、供給究竟發(fā)生了什么變化？
潘石屹：媒體和社會把房價暴漲的原因歸結(jié)為溫州炒房團，我認(rèn)為還是土地供應(yīng)量減少了，在上次聊天中，我已經(jīng)提到上海2004年出讓土地減少的數(shù)字。
simpleboy：潘總，您認(rèn)為“上海的房地產(chǎn)是一塊燒紅的鐵，溫度太高了，已經(jīng)有一部分投資者從上海轉(zhuǎn)移到北京來了”，您能不能具體分析比較一下北京房地產(chǎn)市場與上海房地產(chǎn)市場，給投資者一點指導(dǎo)。
潘石屹：上海的房地產(chǎn)情況上海的同行和朋友最有發(fā)言權(quán)，因為他們對數(shù)字的了解，對市場的感受更真切一些。我上次聊天的時候說，上海是塊燒紅的鐵，上海的同行和朋友非常不高興。但他們說話非常溫和，有理有據(jù)。所以上海的房地產(chǎn)市場我想還是處在上海這個市場中的人更有發(fā)言權(quán)。
開心就好：預(yù)售上網(wǎng)新合同使用已經(jīng)10天了，出現(xiàn)了許多問題，如：網(wǎng)站速度太慢，每天最多只能錄20份合同；開發(fā)商很難對推售房進行銷售控制等問題。潘總您的項目執(zhí)行情況如何，上述問題是如何解決的？
潘石屹：房子的網(wǎng)上公示和交易3月15號開始。許多人都反映上網(wǎng)速度很慢，昨天我在搜狐也有許多記者反映上不了網(wǎng)。從3月15號之后，我看到這個網(wǎng)站訪問量急劇上升。2004年北京全年成交30多萬套房子，每成交一套房子，客戶都要看許多個項目，所以這個網(wǎng)站的服務(wù)和軟硬件要適應(yīng)這樣大的訪問量。我想慢慢調(diào)整后，會適應(yīng)的。無論如何，房子公示和網(wǎng)上交易都是北京房地產(chǎn)管理很大的進步。
提高城市容積率和交通緊張沒有直接關(guān)系
非非：當(dāng)前各級政府和金融機構(gòu)都在連續(xù)打出組合拳來抑制房價過快過猛上漲，你認(rèn)為這樣的措施對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生什么影響？
潘石屹：目前房地產(chǎn)市場有一些地方的確出現(xiàn)了過熱的情況。但在整個中國，每一個城市的情況都不太一樣。所以對房地產(chǎn)的病癥要認(rèn)真診斷，小心下藥，切忌不要下猛藥，否則房地產(chǎn)市場跌下來以后，再讓它發(fā)展起來又需要很長時間，花費很大力氣。
對北京而言，現(xiàn)在有280多個項目是831大限后的遺留項目，這些項目中有很多已經(jīng)扯了很多年的皮，有的甚至超過十年，這些項目的債權(quán)關(guān)系、法律關(guān)系、債務(wù)關(guān)系非常復(fù)雜。很難在短期內(nèi)形成有效的市場供應(yīng)量。而政府一方面要減少拆遷，保護拆遷者的利益；另一方面要保護耕地，保護農(nóng)民的利益。所以是否可以考慮增加城市的容積率，這樣可以在有限的土地上，增加商品房的供應(yīng)量。
開心就好：在星期三的座談會上，潘總和王博士很少有共同觀點，但在北京要增加城市密度方面卻達成共識，但不知潘總考慮過沒有，隨著密度增大，在交通、居住環(huán)境等方面出現(xiàn)的問題如何解決？
潘石屹：新加坡核心區(qū)的容積率是10，香港中環(huán)的容積率是15，北京和上海CBD的容積率是4，從這個數(shù)字上來看，北京和上海的容積率還有很大上升空間。提高容積率，不一定就是增加交通壓力，相反可能減少交通壓力。低容積率使人們的居住和辦公非常分散，交通量會增長，高容積率情況下很多時間可以步行解決，根本不用車。在低容積率情況下活動的半徑大，就一定要開車，所以低容積率有時反而會增加這個城市的交通壓力。當(dāng)然，減少城市交通壓力最重要還是城市規(guī)劃，要有一個好的城市規(guī)劃，高的容積率也可以解決交通壓力。
要讓北京的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，一定要建立好二手房市場
圖為SOHO尚都廣告牌
開心就好：老潘總是在玩新花樣，剛剛把樓書賣成暢銷書，現(xiàn)在又首先在CBD搞起了“二手房交易平臺”，請問潘總，什么原因使您有此創(chuàng)意？潘總此舉會不會喚起很多開發(fā)商的共鳴，繼而帶動北京二手房市場的發(fā)展？
潘石屹：北京的房地產(chǎn)市場，目前最大的問題實際上還是市場化程度不高，二手房市場沒有真正建立起來。要讓北京的市場健康的發(fā)展，一定要鼓勵流通，建立好二手房市場。
雪花豆：潘總，有人提出建外SOHO遠觀還可以，近看，廣告亂貼亂畫，很影響項目檔次和藝術(shù)效果，不知潘總是否要督促物業(yè)管理部門整改一下？
潘石屹：建外SOHO有一些素質(zhì)低的租戶窗戶上面亂貼廣告。這是不符合政府規(guī)定的，也給建外SOHO外觀造成很大影響。我們在幾個月前，督促物業(yè)管理公司，安排專人負(fù)責(zé)這件事，現(xiàn)在看來效果不好。我們要和物業(yè)管理公司盡快協(xié)商，拿出一個有效的辦法不要讓極少數(shù)的人，破壞建外SOHO的景觀，破壞北京的市容。
藍妹妹-在水一方：許多房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的項目都是用自己的物管，如華遠、首創(chuàng)等，您公司將來有意向自起爐灶組建物管公司嗎？
潘石屹：我們所有開發(fā)項目聘請的物業(yè)管理公司都是在全國范圍招標(biāo)，通過招標(biāo)選擇好的管理公司來管理我們的物業(yè)和客戶的物業(yè)。我們沒有打算組建自己的物業(yè)管理公司。
celine：周三萬科正式公布2004年年報。萬科2004年凈利潤為8.78億元，同比增長62%；凈資產(chǎn)收益率提升到14.2%。而您的SOHO沒有一分錢的貸款，2004年又是地產(chǎn)業(yè)上繳利稅3億多元，請問潘總SOHO的年報是否也會選擇一個適當(dāng)時機公開？
潘石屹：我們和萬科不同，萬科是一個全國性開發(fā)的房地產(chǎn)公司而且是上市的公司。而我們是非上市公司。萬科一定要向社會公開年報，而我們沒有這樣的規(guī)定。
心海漣漪：05年第一季度即將結(jié)束，SOHO尚都的銷售進展如何？你能預(yù)計第二季度尚都的銷售是否會受到調(diào)控大勢的影響嗎？
潘石屹：SOHO尚都銷售已經(jīng)超過一半了，比我們計劃的要好。
開心就好：SOHO尚都商業(yè)使用率下降了，潘總一直強調(diào)投資回報率，可現(xiàn)在客戶購買時要多投資一部分公攤面積，那回報率是不是將減少，收益空間也將縮�。�
潘石屹：作為商業(yè)用房最重要是要有足夠的人流，所以我們在SOHO尚都設(shè)計中增加共公攤面積，從表面上看是減少了商鋪的使用率，從長遠看，形成好的商業(yè)氛圍，形成足夠的人流，是有好處的。這是我們通過專家、建筑師反應(yīng)論證的。
開心就好：2004年，上海二手房交易量首次超過了一手房，而北京二手房交易卻只占一手房交易量的1/3，上�，F(xiàn)在的二手房市場是不是北京的明天？CBD區(qū)域一手房市場在縮小，搭建二手房平臺后，建外70萬平米的供量會不會成為二手房市場的香餑餑？
潘石屹：北京二手房市場，確實沒有發(fā)展起來，原因有多個方面�，F(xiàn)在在CBD中購買我們房子的有幾千個家庭，時間最長的已經(jīng)七、八年時間了，有些房子可能已經(jīng)不適合他的家庭了，需要出手。我們搭建二手房平臺主要是從我們過去的合作的房地產(chǎn)中介公司中選出最優(yōu)秀的四家，讓他們來為我們的客戶服務(wù)。幫這些客戶找到購買者。
悟空：今天報紙上說：建外SOHO打造二手房平臺。是否可以認(rèn)為原來障礙二手房的瓶頸將得以很好的解決？
潘石屹：原來業(yè)主想出售房子不知道該如何才可以找到真正的下家，而我們和四家房地產(chǎn)代理公司也是北京和我們合作最優(yōu)秀的代理公司簽訂協(xié)議。主要是為我們的客戶提供一個好的服務(wù)，能夠找到下家。
simpleboy：聽說SOHO的銷售員們被要求如果租不出房子就沒資格去賣房子，可有此事，您怎么看待租售關(guān)系，如果把您的精力分成十份，幾分在租幾分在售？
潘石屹：各發(fā)揮各的長項，有人適合租有人適合售，我沒有硬性的規(guī)定租賃不出的房子就沒有資格賣房子。
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