潘石屹2005年4月8日在SOHO小報(bào)網(wǎng)與網(wǎng)友進(jìn)行了網(wǎng)上聊天，以下是實(shí)錄：
潘石屹：大家好！今天的聊天現(xiàn)在開(kāi)始。
新政策的出臺(tái)是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)我們沒(méi)有影響
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| 2005年長(zhǎng)城腳下公社的復(fù)活節(jié) |
jinxiaofeng0928：請(qǐng)問(wèn)潘總，對(duì)這次公社搞的復(fù)活節(jié)活動(dòng)是否滿意？今后這樣的活動(dòng)是不是您還會(huì)參加？
潘石屹：今年在公社舉辦的復(fù)活節(jié)很熱鬧，也非常的成功。
ayay：今天早上下冰雹了。你認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)會(huì)下冰雹嗎？最近聽(tīng)說(shuō)SOHO尚都銷售不是很好？
潘石屹：SOHO尚都的銷售情況是我們所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中最好的一個(gè)，我想這與當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境、SOHO尚都的地理位置和它獨(dú)特的設(shè)計(jì)有關(guān)系。
開(kāi)心就好：長(zhǎng)城腳下的公社被《Tatler旅游指南》選入“全球101家最佳酒店”。這是中國(guó)唯一入選的“精品”酒店。潘總，在得到榮譽(yù)的同時(shí)，您對(duì)公社今后的運(yùn)作是不是更有信心了？
潘石屹：長(zhǎng)城腳下的公社已經(jīng)成為我們公司一個(gè)優(yōu)秀的品牌，受到了世界各地朋友的喜歡，公社成為了我們能為國(guó)爭(zhēng)光的一個(gè)好建筑。下一步，我們將維護(hù)好這個(gè)品牌，把長(zhǎng)城腳下的公社的管理和服務(wù)作得更好。
程成：通惠河濱河城市快速路建外SOHO段開(kāi)工了，城市快速路開(kāi)通建成后，必將大大改善建外SOHO的進(jìn)出通達(dá)能力，而且也會(huì)隨路邊綠化帶而改善河邊的環(huán)境。潘總向大家介紹一些現(xiàn)在施工情況吧？
潘石屹：通惠河濱河城市路已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，明年年中將建成。這不僅能改善減輕CBD交通的壓力，也會(huì)改善整個(gè)長(zhǎng)安街的道路擁堵?tīng)顩r，所以這個(gè)道路建成以后對(duì)這一區(qū)域交通的改善會(huì)起到?jīng)Q定性的作用。
celine:繼萬(wàn)科后，金地昨天也公布了04年報(bào)，成績(jī)是喜人的。請(qǐng)問(wèn)作為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍人物的SOHO中國(guó)何時(shí)上市？是否已在運(yùn)作中？謝謝!
潘石屹：SOHO中國(guó)今年沒(méi)有上市的計(jì)劃。
開(kāi)心就好：潘總的項(xiàng)目?jī)r(jià)格很高，銷售情況很好，但國(guó)務(wù)院政策出臺(tái)后，貴公司在戰(zhàn)略上會(huì)有調(diào)整嗎？SOHO尚都、朝外SOHO的銷售目標(biāo)以及節(jié)奏會(huì)不會(huì)做調(diào)整？
潘石屹：政府政策的出臺(tái)是讓未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)我們SOHO尚都和朝外SOHO沒(méi)有任何的影響，我們還是按照原來(lái)的節(jié)奏去建設(shè)和銷售。
開(kāi)心就好：SOHO尚都項(xiàng)目的物業(yè)是投資產(chǎn)品，目標(biāo)客戶也不應(yīng)局限于北京本地，潘總考慮過(guò)去外地做推廣嗎，比如現(xiàn)在投資客戶比較多的山西、江浙地區(qū)？
潘石屹：作為商業(yè)用房，投資客戶的比例應(yīng)該比住宅大得多�？匆恍﹪�(guó)際化的大都市，一般投資者購(gòu)買一座寫字樓，很少自己用，大多數(shù)出租。SOHO尚都就是這樣一種產(chǎn)品，當(dāng)初的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，都從投資方面考慮。因?yàn)樯虡I(yè)用房與普通住宅不同。作為投資產(chǎn)品，它的客戶范圍就要比單純住宅大得多。所以目標(biāo)不限于北京本地也是很正常的。
黑頭發(fā)：周二在建外舉行的古鎮(zhèn)西塘杯國(guó)際旅游小姐大賽是否已拉開(kāi)了建外今年的狂歡序幕？
潘石屹：春暖花開(kāi)了，建外SOHO的人氣越來(lái)越旺，今年我們還會(huì)做建外SOHO的狂歡節(jié)，今年加入我們合作的單位和機(jī)構(gòu)比去年要多得多。希望今年夏天的建外SOHO狂歡節(jié)比去年做得更好，給建外SOHO帶來(lái)更大的知名度和人流。
開(kāi)心就好：潘總，聽(tīng)說(shuō)貴公司剛剛進(jìn)入二手房市場(chǎng)就已經(jīng)在二手房市場(chǎng)中賣出十幾套公寓，您還讓原業(yè)主平均賺了21%至38%不等的利潤(rùn)�？磥�(lái)建外二手房的確是CBD市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品？
潘石屹：這些房子都是業(yè)主自己的資產(chǎn)，是不是通過(guò)二手房進(jìn)行銷售也是他們對(duì)市場(chǎng)的判斷和選擇。
流水：當(dāng)下最受關(guān)注的屬房地產(chǎn)圈，在房地產(chǎn)圈中最受關(guān)注的地產(chǎn)公司中“SOHO中國(guó)”首當(dāng)其沖，您是如何樹(shù)立在客戶和公眾面前的形象的？
潘石屹：作為一個(gè)房地產(chǎn)公司，要不斷給社會(huì)和客戶提供好的房子，這是最重要的。其他的東西都是輔助的。
桃谷六仙：聽(tīng)說(shuō)你的SOHO尚都賣的不錯(cuò)，五一準(zhǔn)備給銷售員放大假嗎？
潘石屹：這是一個(gè)好的建議，我們可以考慮，在五一節(jié)春暖花開(kāi)的時(shí)候，給銷售人員放假。
程成：3月21日，經(jīng)股東大會(huì)順利通過(guò)股金支配方案之后，新世界董事、總經(jīng)理鄭家純對(duì)外宣布，配股所得63億元，大約21億元用于銀行人民幣貸款償還，剩下的32億元，全部投入北京崇文區(qū)舊城改造。有人感慨，也只有像新世界這樣的地產(chǎn)巨頭，才能專心在一個(gè)地方做這么久，而且，客觀地說(shuō)，崇文這個(gè)商圈就是靠新世界做起來(lái)的。SOHO中國(guó)也是專著在CBD中心做建筑，是否可以說(shuō)，SOHO中國(guó)也推動(dòng)了CBD核心區(qū)的發(fā)展。
潘石屹：作任何事情都要聚焦，要專心，太分散注意力和精力，什么事情都做不好。
風(fēng)語(yǔ)者：昨天路過(guò)萬(wàn)通中心，看到你的朝外SOHO項(xiàng)目地塊已用圍擋圍起，里面好象已有工人做工了，不知是不是朝外SOHO要?jiǎng)庸ち�？但好象沒(méi)看到朝外SOHO的售樓處？
潘石屹：我們正在建設(shè)朝外SOHO的售樓處，正式推向市場(chǎng)還要有一段時(shí)間。
開(kāi)心就好：新版《北京市商品房預(yù)售合同》中增加了“工程進(jìn)度狀況”、“規(guī)劃設(shè)計(jì)變更”的條款，同時(shí)注明了開(kāi)發(fā)商給予買方相應(yīng)補(bǔ)償和退房的預(yù)定？，這是不是給開(kāi)發(fā)商提出了更高的要求？潘總的公司有何對(duì)策？
潘石屹：SOHO中國(guó)要千方百計(jì)的去適應(yīng)這樣變化，我們的對(duì)策就是滿足新版合同的要求。
《目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)》是我的一些想法和意見(jiàn)
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| 古鎮(zhèn)西塘杯國(guó)際旅游小姐大賽在建外SOHO開(kāi)幕 |
伊力遠(yuǎn)丹：你好潘總，我想請(qǐng)問(wèn)：你對(duì)全國(guó)現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司把房地產(chǎn)項(xiàng)目打上“保租出售”給投資客這種形式有什么看法，同時(shí)投資客買這種產(chǎn)品是否有法律保護(hù)？
潘石屹：在銷售房子的過(guò)程中，用保證租金回報(bào)率的方法是非法的，中國(guó)人民銀行和建設(shè)部都有這方面的規(guī)定，投資者的利益得不到保證的。
大人物：老潘著文認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)蘊(yùn)含著極大風(fēng)險(xiǎn)，再次讓人想起年初你在談到2005年的不確定性時(shí)，提到的兩個(gè)詞：政策和房?jī)r(jià)。你認(rèn)為一個(gè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如何規(guī)避此次調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)？
潘石屹：作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最大的風(fēng)險(xiǎn)就是違背法律和政策，偷稅漏稅，只要按照國(guó)家的法律和政策去從事自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，按章納稅，在目前的市場(chǎng)上不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)。
開(kāi)心就好：近期國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了關(guān)于《切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，通知中所列八條內(nèi)容雖說(shuō)并無(wú)明確的實(shí)施措施，但表明了政府對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，潘總幫我們分析一下此通知將對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？對(duì)您公司又有何影響？
潘石屹：國(guó)務(wù)院下發(fā)的通知主要目的是要穩(wěn)定住宅的房?jī)r(jià)，不要因?yàn)樽≌績(jī)r(jià)的大起大落影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。我想各級(jí)政府都會(huì)對(duì)一些房地產(chǎn)市場(chǎng)中違背法律、違背政策的做法，做一些清理，對(duì)我們公司不會(huì)有影響。因?yàn)�，我們公司沒(méi)有違法、違規(guī)的行為。
開(kāi)心就好：在國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于《切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》后，潘總立刻寫了一篇名為《目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)》的文章，您為什么在這個(gè)時(shí)候發(fā)表這篇文章？您想告訴我們什么？
潘石屹：住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)通知我去參加一個(gè)會(huì)議，針對(duì)目前房地產(chǎn)存在的問(wèn)題讓我提一些建設(shè)性的意見(jiàn)。我答應(yīng)他們把我對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的一些風(fēng)險(xiǎn)和建設(shè)性的意見(jiàn)寫成書面的東西，E-mail給他們。這就是大家看到的我寫的《目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)》。
狼來(lái)了：國(guó)務(wù)院出鐵令 8條舉措打壓房地產(chǎn)過(guò)熱態(tài)勢(shì)，其中重要一點(diǎn)是：“對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。”這是否意味著各級(jí)政府也將要推出各種相應(yīng)措施來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲？
潘石屹：國(guó)家的政策是要保持經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的健康發(fā)展，不希望看到大起大落，影響經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和社會(huì)的穩(wěn)定，所以各級(jí)政府要出臺(tái)相應(yīng)的措施，抑制房地產(chǎn)的大漲，也要預(yù)防房地產(chǎn)的大落。
開(kāi)心就好：森豪公寓騙貸中行6.4億大案 ，使動(dòng)蕩的房地產(chǎn)業(yè)再度被社會(huì)關(guān)注，人們不僅要問(wèn)，這些開(kāi)發(fā)商為何如此輕易的就能騙貸成功？這種騙貸行為在開(kāi)發(fā)商中普遍存在嗎？有什么方法才能杜絕這種詐騙現(xiàn)象？
潘石屹：中行北京分行出了6億多的騙貸大案，這是房地產(chǎn)業(yè)極個(gè)別的發(fā)展商所為，不是普遍現(xiàn)象，不要因?yàn)橛幸粋�(gè)騙貸的房地產(chǎn)發(fā)展商，大家就認(rèn)為北京的房地產(chǎn)商都是騙子，這種看法是不正確的。
桃谷六仙：因?yàn)檎P(guān)緊了土地和資金這兩個(gè)閥門，減少了市場(chǎng)上土地和房屋的供應(yīng)量，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，以前拿到地的房地產(chǎn)商在土地成本未變的前提下售價(jià)提高因而得到了高額的利潤(rùn)，萬(wàn)科是這樣的，你的建外SOHO也是這樣的嗎？
潘石屹：在去年的市場(chǎng)環(huán)境中，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都賺到了超出預(yù)計(jì)的高額利潤(rùn)，萬(wàn)科是這樣，我們是這樣，其他的房地產(chǎn)發(fā)展商也是這樣。帶來(lái)的問(wèn)題是，引起了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不滿，下一步，要讓北京、上海這樣的城市的房?jī)r(jià)不至于暴漲，政府在調(diào)控的過(guò)程中，一定不要只靠削減供應(yīng)量調(diào)控，如果是靠削減供應(yīng)量調(diào)控，往往越調(diào)控，房子的價(jià)格就越高。
悟空：《通知》中說(shuō)：“房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”，怎么象是對(duì)待“非典”？是抑制還是打壓？會(huì)不會(huì)起副作用？
潘石屹：《通知》是讓房地產(chǎn)健康的發(fā)展，不要大起大落。
農(nóng)民朋友：萬(wàn)科2004年凈資產(chǎn)收益率提升到14.2%，全年銷售總回款97.8億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.67億元，截至2004年底，公司總資產(chǎn)155.3億元，凈資產(chǎn)達(dá)62億元。能否說(shuō)說(shuō)你們公司在過(guò)去的一年取得的成績(jī)呢？
潘石屹：萬(wàn)科是一家大的房地產(chǎn)集團(tuán)公司，分布在全國(guó)好多城市，而SOHO中國(guó)公司只是聚焦在北京的CBD中。萬(wàn)科去年取得了很好的業(yè)績(jī)，除了萬(wàn)科集團(tuán)的努力之外，與2004年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆、價(jià)格上漲也有一定的關(guān)系。
開(kāi)心就好：《美國(guó)偉大城市的生和死》總結(jié)了美國(guó)城市開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，潘總歸納此書并提出城市賴以生存的4個(gè)要素，可惜與中國(guó)城市的現(xiàn)狀恰恰相反，不知是我們的發(fā)展正在背離規(guī)律，還是我們的發(fā)展只因具有中國(guó)特色？
潘石屹：國(guó)外城市開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)我們只能借鑒，要和中國(guó)的實(shí)際情況相結(jié)合，但這本書總結(jié)出來(lái)的四點(diǎn)，我認(rèn)為是很有道理的。
老木：這次中央突出強(qiáng)調(diào)了地方政府的責(zé)任，加大了對(duì)地方政府的監(jiān)管力度，是否真能有效控制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，解決供需之間的不平衡嗎？
潘石屹：中國(guó)太大了，每一個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展的情況都不一樣，所以發(fā)揮地方政府的積極性和監(jiān)管力度，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地發(fā)展，是有道理的。
老獵人：目前很多項(xiàng)目采用“保租”的模式來(lái)銷售，特別是商業(yè)項(xiàng)目，請(qǐng)問(wèn)潘總怎么看“保租銷售”？您會(huì)采用這種模式嗎？
潘石屹：我多次說(shuō)過(guò)這種模式是非法的模式，長(zhǎng)期下去存在巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且可以說(shuō)保租銷售與銷售的房子沒(méi)有關(guān)系。房子的價(jià)格也不會(huì)受到真正市場(chǎng)需求的制約，而只與保租回報(bào)率的利潤(rùn)高低有關(guān)系。
開(kāi)心就好：潘總提到違法建筑威脅著正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者手里的假產(chǎn)權(quán)在許多方面讓合法建筑失去了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，正如盜版光碟一樣，我們已經(jīng)正視了它的危害性，但如何才能根除這一地產(chǎn)市場(chǎng)的毒瘤？
潘石屹：這取決于政府的決心，也是一項(xiàng)長(zhǎng)久的任務(wù)。北京市在申辦2008年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)的期間，也是下了大力氣，拆除了許多違法建筑，但這幾年有些違法建筑又抬頭了。
桃谷六仙：你認(rèn)為“保租銷售”的實(shí)質(zhì)是非法集資，存在非常大的金融風(fēng)險(xiǎn)。而你公司的租務(wù)市場(chǎng)部為你購(gòu)房的客戶做了大量的工作，短期內(nèi)消化了大量的房源，為絕大部分投資客戶實(shí)現(xiàn)了投資回報(bào)，你對(duì)他們的工作怎么評(píng)價(jià)？
潘石屹：我們的租務(wù)部只是給我們投資類型的客戶提供一些售后服務(wù)，這絕不是“保租銷售”。因?yàn)椤氨Ｗ怃N售”是房地產(chǎn)發(fā)展商和客戶有法律的合同，保證每年必須達(dá)到百分之多少的回報(bào)率。
celine：目前，美林、摩根斯坦利等外資大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)，而此次的央行升息將加快外資進(jìn)入的步伐，潘總是否認(rèn)同此說(shuō)法?
潘石屹：國(guó)外的大資金有進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的前兆，新加坡最大的房地產(chǎn)商凱德置地4月 1號(hào)宣布，出售了上海的一座寫字樓，轉(zhuǎn)移到了北京，購(gòu)買了CBD的一座寫字樓。這些大資金的移動(dòng)，我們都會(huì)非常留意。
大人物：據(jù)聞，任志強(qiáng)又寫了厚厚一份報(bào)告，來(lái)分析國(guó)務(wù)院8條意見(jiàn)后的房地產(chǎn)形勢(shì)，您同意任志強(qiáng)的哪些分析和判斷？
潘石屹：我沒(méi)看到任總寫的報(bào)告，他一般寫東西都很長(zhǎng)。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓過(guò)程中，一定要把好的發(fā)展商和差的分開(kāi)
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| 《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》有關(guān)“地荒論”的報(bào)道 |
開(kāi)心就好：新的《北京市商品房預(yù)售合同》在舊版商品房買賣合同的基礎(chǔ)上增加了很多條款，其中針對(duì)購(gòu)房者退房條款的改動(dòng)最值的關(guān)注，這是不是有利于買方的新增內(nèi)容？對(duì)于新版合同，潘總認(rèn)為還存在那些優(yōu)點(diǎn)和弊端？
潘石屹：新版的合同，北京市政府已經(jīng)落實(shí)執(zhí)行，我們公司的全體員工都在認(rèn)真學(xué)習(xí)、執(zhí)行。
開(kāi)心就好：4月6日，上海出臺(tái)一項(xiàng)政策：“轉(zhuǎn)讓有抵押貸款的商品房，上家必須還清貸款后才能過(guò)戶”，這代表上海已經(jīng)對(duì)“轉(zhuǎn)按揭叫�！�，潘總?cè)绾慰催@一政策？這是不是國(guó)務(wù)院辦公廳通知發(fā)布后的第一計(jì)重拳？
潘石屹：我最近在網(wǎng)上看到上海市政府出臺(tái)了一系列的政策，大多數(shù)用意都是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，就像一筐蘋果，把爛蘋果擇出去，把好蘋果留下來(lái)，這有利于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。但我也看到，他們出臺(tái)了一些制度，是限制房地產(chǎn)發(fā)展商的政策。對(duì)那些違背政策、違背法律的房地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)該受到限制。但是如果全面的去限制，就會(huì)減少上海房子的供應(yīng)量，反而會(huì)促進(jìn)上海房?jī)r(jià)的上漲。
農(nóng)民朋友：“我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻被人為地嚴(yán)重扭曲了，房?jī)r(jià)高的離譜，泡沫越吹越大。一邊是普通老百姓面對(duì)必需品的高房?jī)r(jià)而望房興嘆，一籌莫展；一邊是某些房地產(chǎn)商大放房地產(chǎn)上漲信號(hào)，主觀上想賺取更多暴利，客觀上有把房地產(chǎn)推向崩潰邊沿的可能。”——你對(duì)這個(gè)評(píng)論有何看法？
潘石屹：我說(shuō)的還是那句老話，要用市場(chǎng)的供應(yīng)和需求調(diào)整來(lái)平衡市場(chǎng)。供應(yīng)和需求的關(guān)系如果不平衡，只能靠?jī)r(jià)格的波動(dòng)去調(diào)整。其他的手段都是輔助的手段，次要的手段，起不了決定性的作用。
狼來(lái)了：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的十個(gè)城市依次是上海10.4%，青島19.8%，南京15.2%、濟(jì)南13.7%、杭州13.4%、沈陽(yáng)12.0%、成都11.4%、寧波11.1%、，重慶10.3%，從數(shù)據(jù)顯示北京連前十名都沒(méi)有進(jìn)入，這是否也說(shuō)明北京的房?jī)r(jià)也是漲幅過(guò)快，需要政府強(qiáng)力打壓呢？
潘石屹：這一方面說(shuō)明北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)在去年一年的時(shí)間，基本是穩(wěn)健的，我記得98、99年時(shí)，上海的房?jī)r(jià)只是北京房?jī)r(jià)的三分之二。另一方面，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)在一個(gè)比較高的位勢(shì)上了。所以要讓北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)大起大落的局面，還要非常地小心，調(diào)整好供需關(guān)系。
開(kāi)心就好：在央行加息后，業(yè)內(nèi)又有消息稱“四大銀行將對(duì)提前歸還房貸收取違約金”，請(qǐng)問(wèn)潘總，這是不是銀行的一個(gè)霸王條款？它實(shí)施的可能性大嗎？
潘石屹：我不認(rèn)為這是霸王條款，銀行也是商業(yè)機(jī)構(gòu)，要做生意，他們千方百計(jì)要把款安全地貸出去，這才是他們的生意。如果是大家全都還了款，他們就沒(méi)辦法做生意了。
開(kāi)心就好：上海已經(jīng)有7家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被調(diào)查，其中“世貿(mào)濱江花園”成為重點(diǎn)，世貿(mào)濱江是上海比較有影響力和代表性的項(xiàng)目，上海政府為什么要選擇這個(gè)項(xiàng)目作為突破口？潘總的項(xiàng)目在北京也極具代表性，您有沒(méi)有危機(jī)感？
潘石屹：一個(gè)好的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定要處罰那些違法違紀(jì)的房地產(chǎn)發(fā)展商。但在目前的形勢(shì)下，我們朝極端去想，把所有的房地產(chǎn)發(fā)展商都鏟除，最后的結(jié)果只會(huì)是供應(yīng)量更少，房?jī)r(jià)上漲的更快。所以在整頓的過(guò)程中，一定要把好的發(fā)展商和差的發(fā)展商區(qū)分開(kāi)。壞的房地產(chǎn)發(fā)展商會(huì)造成金融風(fēng)險(xiǎn)和危及社會(huì)穩(wěn)定，而好的房地產(chǎn)發(fā)展商是會(huì)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展，增加社會(huì)上房子的供應(yīng)量，穩(wěn)定目前快速上漲的房?jī)r(jià)。
商業(yè)時(shí)代記者賈辰豪：4月6日，中國(guó)社科院正式對(duì)外發(fā)布了《2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》。報(bào)告中稱，隨著政府一系列抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)措施的實(shí)施，預(yù)期2005年房?jī)r(jià)增幅將趨緩；同時(shí)房貸利率有可能再次上調(diào)，您怎么看待這個(gè)預(yù)測(cè)結(jié)果？如果這些都成為可能，會(huì)給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？會(huì)不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的減少，房子賣不出去，消費(fèi)者持幣待購(gòu)等現(xiàn)象，以至于造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷？
潘石屹：中國(guó)的城市化進(jìn)程是未來(lái)幾十年時(shí)間的一個(gè)大趨勢(shì)，昨天，我看了一部電影《暖》，影片反映出中國(guó)的農(nóng)民是多么向往城市的生活。所以要不要購(gòu)買房子，什么時(shí)候購(gòu)買房子，這完全由千千萬(wàn)萬(wàn)的家庭自己去決定。別的任何報(bào)告，任何藍(lán)皮書都只能是一個(gè)建議。
桃谷六仙：4月6日，中國(guó)社科院發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》提醒：截至2004年6月，北京市商品房空置面積高達(dá)944.61萬(wàn)平方米，空置率為17.7%，屬于危險(xiǎn)空置。而且《報(bào)告》建議政府應(yīng)預(yù)先制訂防止空置和消化空置房的政策措施。你有什么好建議？
潘石屹：盡快地把北京的二手房市場(chǎng)建立起來(lái)。
開(kāi)心就好：網(wǎng)上簽約從3月15日到今天已經(jīng)半個(gè)多月了，但正式提交網(wǎng)上的簽約合同只有960套，比北京原來(lái)正常速度簽定合同的量要少很多，潘總認(rèn)為是什么原因？是網(wǎng)速慢，還是很多開(kāi)發(fā)商仍持觀望態(tài)度？
潘石屹：網(wǎng)上簽約總有一個(gè)大家適應(yīng)的過(guò)程，我想主要是房地產(chǎn)發(fā)展商的適應(yīng)過(guò)程，倒不存在觀望的態(tài)度，因?yàn)樗械匿N售的房子，都是網(wǎng)上簽約，沒(méi)有第二條路可走。
開(kāi)心就好：周小川透露：近期將不會(huì)專門針對(duì)房屋貸款出臺(tái)單獨(dú)的利率政策，但有可能通過(guò)基準(zhǔn)利率的調(diào)整來(lái)控制。潘總，基準(zhǔn)利率的調(diào)整真會(huì)對(duì)地產(chǎn)需求市場(chǎng)帶來(lái)很大影響嗎？
潘石屹：基準(zhǔn)利率的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，只是一個(gè)輔助的作用，因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率的調(diào)整會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，會(huì)影響到就業(yè)，會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的方方面面。
北京、上海這樣的大城市應(yīng)該既要適宜居住，又要適宜工作
大人物：某媒體提出的，地產(chǎn)商聯(lián)手制造“地荒論”的觀點(diǎn)，老潘認(rèn)為這種觀點(diǎn)反映了真實(shí)情況嗎？您對(duì)此有何看法？
潘石屹：房地產(chǎn)發(fā)展商只是談一些自己的看法，并沒(méi)有聯(lián)手。我看到經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容說(shuō)，房地產(chǎn)發(fā)展商聯(lián)盟制造“地荒論”是一種陰謀，這種說(shuō)法是不對(duì)的。這種提法也很過(guò)時(shí)，這是30年前的說(shuō)法。希望我們大家從各種不同的角度，來(lái)分析目前房地產(chǎn)存在的問(wèn)題，多提一些建設(shè)性的看法 少用一些“文革”的語(yǔ)言，如“陰謀”、“房地產(chǎn)商在要挾政府”。另外，所有同行的聯(lián)盟都是非常脆弱的，有句古話：“同行是冤家”。
celine：國(guó)土資源局和六成以上的受訪者都在否認(rèn)北京“地荒說(shuō)”，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是為了提高房?jī)r(jià)或者刺激消費(fèi)，對(duì)此您有何想法？
潘石屹：北京的房子和土地供應(yīng)量能不能適應(yīng)北京房地產(chǎn)的需求，我想最重要的是看數(shù)字，要坐下來(lái)認(rèn)真地分析，只靠民意測(cè)驗(yàn)不會(huì)得到正確的結(jié)論。民意測(cè)驗(yàn)最主要的是反映大家目前的情緒。
看看：昨晚上看電視說(shuō)政府認(rèn)為近兩年的土地供應(yīng)量是逐步增長(zhǎng)的，并提供了一些數(shù)據(jù)以此來(lái)反駁您的觀點(diǎn)。您怎么看？
潘石屹：我只是看到目前市場(chǎng)上的一些現(xiàn)象，提出自己的建議。如果是政府在未來(lái)的時(shí)間逐步增加土地供應(yīng)量，滿足市場(chǎng)的需求，這證明我的建議是建設(shè)性的，沒(méi)有幫倒忙，沒(méi)有添亂。
賣女孩的小火柴：北京市國(guó)土資源局透露，地價(jià)不是房?jī)r(jià)上漲的主要原因，北京土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%，低于全國(guó)平均的26%，潘總能否解釋一下這種現(xiàn)象？
潘石屹：地價(jià)根本不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成任何影響，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房?jī)r(jià)的暴漲只是因?yàn)楣⿷?yīng)量沒(méi)有跟上需求量。地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例是0%，房?jī)r(jià)該是多少，還是多少。
風(fēng)語(yǔ)者：中國(guó)社科院研究員李景國(guó)博士在談及當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題時(shí)，認(rèn)為主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金對(duì)銀行依賴度過(guò)高、圈地的可能性依然存在、二手房房源未能充分釋放、供求的結(jié)構(gòu)性矛盾突出等。請(qǐng)問(wèn)你對(duì)他的上述觀點(diǎn)有什么不同看法嗎？
潘石屹：我只看到這幾個(gè)標(biāo)題，沒(méi)有看到具體的內(nèi)容，從標(biāo)題看他講的是很有道理的，我同意他的看法。
風(fēng)語(yǔ)者：現(xiàn)在全國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)日趨高漲，供給和需求之間矛盾突出日益顯露，房?jī)r(jià)漲勢(shì)很強(qiáng)，人們內(nèi)心很矛盾，想買房但又覺(jué)得房?jī)r(jià)過(guò)高，總期望房?jī)r(jià)能夠回落。你能對(duì)北京房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)做一簡(jiǎn)單評(píng)述嗎？
潘石屹：在過(guò)去的兩、三年時(shí)間，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展基本上是平穩(wěn)的。
帶我去飛：您認(rèn)為目前土地出讓采用何種方法是最為理想？
潘石屹：我認(rèn)為用“拍賣”的方式公開(kāi)出讓土地是最理想的辦法，也是最透明的辦法。
黑頭發(fā)：據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)總面積不足1000萬(wàn)平方米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，北京商業(yè)用房發(fā)展空間巨大，您以后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是不是以商業(yè)用房為主呢？
潘石屹：我們開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原則是：市場(chǎng)缺什么，我們就給市場(chǎng)提供什么。北京相當(dāng)一部分建筑是違章建筑，未來(lái)政府一定會(huì)拆除的，所以我們看好北京的商業(yè)用房。但是商業(yè)用房，對(duì)地段的要求要比其他類型的物業(yè)要敏感得多，所以我們?cè)谶x擇地段的時(shí)候要特別的小心。
桃谷六仙：現(xiàn)在國(guó)際鐵礦石市場(chǎng)正就鐵礦石價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。澳大利亞BHP公司要求將價(jià)格提高一倍。中國(guó)的鋼鐵協(xié)會(huì)已對(duì)此作出反應(yīng)，中國(guó)16家大型鋼鐵公司認(rèn)為百分之百漲價(jià)是不合理的。如果真漲價(jià)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有多大的影響？
潘石屹：如果是鐵礦石的價(jià)格翻一番，鋼材的價(jià)格也會(huì)跟著暴漲，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房子的建造成本會(huì)產(chǎn)生非常大的影響，尤其是對(duì)大中型城市的建設(shè)成本。因?yàn)榇笾行统鞘行枰慕ㄔO(shè)鋼材的數(shù)量比小城市要多得多。
開(kāi)心就好：近期評(píng)出的中國(guó)十大宜居城市中上海名列第一，北京第三。有人認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，發(fā)展迅速”是“宜居”的主要原因，如上海；而有人卻認(rèn)為是“交通便捷，環(huán)境優(yōu)美”，如大連。在潘總心中具有中國(guó)特色“宜居”城市的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
潘石屹：一個(gè)城市居住和工作是分不開(kāi)的，既要適宜居住，也要適宜工作，這樣的城市才是一個(gè)好的城市。只是單純適宜居住的城市可能適合那些離退休的老人，或者是休閑度假的地方。但像北京、上海這樣的大城市應(yīng)該既要適宜居住，又要適宜工作。
桃谷六仙：某商業(yè)銀行北京分行某支行的行長(zhǎng)（多年從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)）透露，目前，本市房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間非常大，除了商鋪外，住宅項(xiàng)目、公寓項(xiàng)目等均是如此，最次的開(kāi)發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目做下來(lái)，也能實(shí)現(xiàn)30%的利潤(rùn)，是真的嗎？
潘石屹：北京的房地產(chǎn)對(duì)一個(gè)具體的項(xiàng)目而言，最高的利潤(rùn)一般不會(huì)超過(guò)17％，但對(duì)具體的一套房子，一套店鋪，利潤(rùn)率就不好說(shuō)了，有時(shí)會(huì)非常的高，有時(shí)會(huì)非常的低。
風(fēng)語(yǔ)者：現(xiàn)在許多項(xiàng)目開(kāi)盤在價(jià)格策略上普遍采取“低開(kāi)高走”的模式，但不論自己的產(chǎn)品是否真正具有“低開(kāi)高走”的投資潛質(zhì)，給其后期銷售帶來(lái)很大困難，請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為這種模式是否是地產(chǎn)銷售的絕對(duì)策略呢？
潘石屹：中國(guó)房地產(chǎn)的銷售一般是以期房為主，所以在期房變成現(xiàn)房的階段，售價(jià)上升是正常的，期房承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要高，變成現(xiàn)房以后，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)要低得多。
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