潘石屹與妻子張欣(配圖:天水在線)
9月21日,來自北京的潘石屹、張欣夫婦,滿懷希望地期待香港股市投資者為他們投上信任的一票。
當(dāng)天,潘張共同擁有的SOHO中國(0410.HK)股份開始全球公開發(fā)售,計劃最高集資額128億港元,如果一切順利的話,10月8日一早,該公司將在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。
這是SOHO中國三年前登陸美國股市未果之后,再次踏上境外上市之路。
土地儲備不是強(qiáng)項
在內(nèi)地樓市一向特立獨(dú)行的潘石屹,如今率領(lǐng)SOHO中國進(jìn)軍資本市場的步伐也與眾不同。他拒絕迎合國際投資者對土地儲備數(shù)量指標(biāo)的倚重(土地儲備也確非該公司強(qiáng)項),期望以公司獨(dú)特的經(jīng)營模式、超常的盈利能力和品牌價值博得國際資本市場青睞。這就注定了,SOHO中國將演繹和香港上市不到半年即變身"全國最大地主"的碧桂園(2007.HK)不同版本的創(chuàng)富神話,后者今年4月上市時創(chuàng)下集資額近130億港元的紀(jì)錄。
那么,國際投資者愿意放棄長期的思維定勢嗎?據(jù)香港媒體消息,SOHO中國此番登陸港股已首戰(zhàn)告捷,獲得渣打集團(tuán)等7大基礎(chǔ)投資者超過20億港元的認(rèn)購,此外,有傳聞稱,沙特阿拉伯王子Alwaleed及恒基地產(chǎn)(0012.HK)主席李兆基也有意通過國際配售認(rèn)購。
講述"制高點(diǎn)"的故事
到股市圈錢一定要會講故事。潘、張夫婦在香港向國際投資者們講述的是一個怎樣的故事,居然扭轉(zhuǎn)了他們多少年來對土地儲備量大的內(nèi)地房企的一貫偏好,對SOHO中國的獨(dú)特價值給予認(rèn)同呢?
據(jù)悉,SOHO中國現(xiàn)有8個項目正在發(fā)展,土地儲備近80萬平方米。即便算上尚未正式取得批文的北京前門項目,土地儲備總量也不過100萬平方米。這樣的數(shù)字別說在香港,就是在內(nèi)地都不太有說服力,與儲地數(shù)千萬平方米的碧桂園等更是無法相提并論。
據(jù)參加日前SOHO中國香港上市推介會的人士稱,潘石屹努力向投資者們宣揚(yáng)其"搶占制高點(diǎn)"策略:把SOHO中國比喻為跟雞的蛋相似,但因為基因不同孵化出來的截然不同的物種"鷹"--一只能夠飛到高空的鷹,而不是只能在土里刨食的雞。鷹一般的SOHO中國的經(jīng)營策略,就是在市場中不斷搶占制高點(diǎn),而不是盲目地"跑馬圈地"。
老潘介紹說,SOHO中國已經(jīng)成功搶占了三大制高點(diǎn)。一個是地段方面的制高點(diǎn)。過去12年里,開發(fā)項目全部集中在北京的制高點(diǎn)CBD、三里屯和天安門廣場周圍。一個是品牌上的制高點(diǎn)。在市場發(fā)展和建立之初就把公司塑造成名牌企業(yè),待市場成熟后與非名牌企業(yè)拉開巨大距離。第三個是產(chǎn)品的制高點(diǎn)。SOHO中國從住宅轉(zhuǎn)向最高端產(chǎn)品商鋪的開發(fā),鎖定競爭少、利潤高的市場。通過上市實現(xiàn)與國際資本市場的接軌,也被老潘視為占據(jù)市場新的制高點(diǎn)的舉措。"占據(jù)這個制高點(diǎn)后,相當(dāng)于鷹的翅膀有了風(fēng)的助力,SOHO中國會飛得更快更高!"
潘石屹顯然是在向投資者們傳達(dá)這樣的聲音:雖然我們的土地儲備不多,但都位于最好的地段,以質(zhì)取勝;雖然我們的項目不多,但開發(fā)的是利潤率最高的產(chǎn)品,盈利有保證;雖然我們的公司規(guī)模有限,但有很高的知名度。從現(xiàn)代城到建外SOHO、SOHO尚都、光華路SOHO等等,SOHO中國在北京確實創(chuàng)造了一系列銷售奇跡,多年位列北京地區(qū)銷售額前三甲,利潤率之高令同行艷羨。
為改變觀念煞費(fèi)苦心
在扭轉(zhuǎn)國際投資者把土地儲備數(shù)量作為衡量內(nèi)地房企價值的最重要指標(biāo)的觀念問題上,潘石屹可謂煞費(fèi)苦心。因為此觀念不變,SOHO中國上市必然受阻。該企業(yè)一貫不主張儲備土地,在土地競爭不激烈的時候,他們采取的是做完一個項目買一塊地的模式。經(jīng)歷了土地交易完全實現(xiàn)招牌掛后北京市場出現(xiàn)的階段性地荒后,才積極行動開始做一定規(guī)模的土地儲備,三里屯項目就是那時取得的。
借助媒體"紅人"的優(yōu)勢以及網(wǎng)絡(luò)博客發(fā)言的便利,潘石屹近些年來一直握有話語權(quán)。他高調(diào)反對開發(fā)商過度儲備土地并暗示政策風(fēng)險,猛烈抨擊"地王"現(xiàn)象,批判市盈率過高的地產(chǎn)上市公司。聯(lián)系此番SOHO中國上市的賣點(diǎn),不難看出其深謀遠(yuǎn)慮。
潘石屹和他的SOHO中國選擇現(xiàn)在的時機(jī)上市,無疑是幸運(yùn)的。
一方面,外管局不久前宣布了"試點(diǎn)個人直接投資境外股市"政策,開通港股直通車;另一方面,證券監(jiān)管部門通過媒體向A股市場參與者發(fā)出了清晰的風(fēng)險警示。由此,內(nèi)地資金向H股分流的便利性有了,必然性也在不斷加強(qiáng)。
這對將在港上市的SOHO中國無疑將是大大的利好。以潘石屹在內(nèi)地的知名度,憑借他近年來單盤銷售業(yè)績,公司股票有可能受到內(nèi)地股民的追捧。
匯豐證券的研究報告預(yù)計,SOHO中國今明兩年的純利分別為16.51億元和19.25億元,同比增長3.8倍和17%。若將北京前門項目的盈利計算在內(nèi),2008年的盈利會增加至26億元。
SOHO中國募集百億資金的意愿能否最終達(dá)成,10月8日將見分曉。(謝紅玲)
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