俗語(yǔ)有云“前車之鑒，后世之師”，以前我們建設(shè)國(guó)家，一段時(shí)期內(nèi)惟“蘇大哥”馬頭是瞻。而今房地產(chǎn)業(yè)亦是如此，萬(wàn)通高唱“學(xué)習(xí)萬(wàn)科好榜樣”，萬(wàn)科則立言“以美國(guó)普爾特為目標(biāo)”。市場(chǎng)化至今，中國(guó)香港模式一直被業(yè)界奉為圭皋，突然有人振臂一呼“美國(guó)好，抄美是正途�！币粫r(shí)間業(yè)界嘩然更兼茫然。
地產(chǎn)風(fēng)向 向左走還是向右走
對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)這艘被列為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱的產(chǎn)業(yè)巨輪的航向，業(yè)界人士都想能站在“好望角”上，以便看得更遠(yuǎn)。嗜“港味”者多矣，馮侖首發(fā)“捧美”，潘石屹則把“港式”和“美式”各打五十大板。地產(chǎn)大腕們尚且意見相左，其他“小輩們”只能是一頭霧水。好在，理不辯不明，且待筆者以“小刀解大�！�。
既起爭(zhēng)端，必有因緣。近三年中國(guó)地產(chǎn)江湖看似風(fēng)平浪靜，實(shí)則暗流潛涌。能量累積至今年春夏之交，終于集中釋放，宏觀調(diào)控“巨石投湖”，激起浪千尺。一些涉及中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)深層次的問題，也由沉淀層中攪起。其中就包括有關(guān)行業(yè)整體發(fā)展模式的這一最大課題：向左走，還是向右走。所謂“左”是有點(diǎn)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩的“香港派”，所謂“右”是指市場(chǎng)化專業(yè)化的“美國(guó)派”。
“港式”地產(chǎn) 鮮明的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)
香港地產(chǎn)模式的背景及特點(diǎn)：
其一，地皮最值錢。中國(guó)香港擁有660萬(wàn)人口，卻只是1070平方公里的彈丸之地，而作為內(nèi)地人口密度最高的上海，1700萬(wàn)人卻擁有6340平方公里。這就跟解放前的中國(guó)農(nóng)民一樣——一輩子的夢(mèng)想可能就是置下五畝地。對(duì)香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。
其二，長(zhǎng)期作為支柱產(chǎn)業(yè)。作為亞太地區(qū)的國(guó)際貿(mào)易、金融和航運(yùn)中心，城邦經(jīng)濟(jì)的特性使港府財(cái)政長(zhǎng)期倚重房地產(chǎn)業(yè)。二戰(zhàn)至今，香港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了五次盛衰，雖然幾經(jīng)起伏，但卻一直是香港經(jīng)濟(jì)的支柱之一，占GDP比重的20%以上，是香港經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。
其三，土地壟斷性經(jīng)營(yíng)。政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場(chǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會(huì)財(cái)富自動(dòng)如“蒼蠅叮蛋”樣聚攏而來，想不賺錢都難。
其四，地產(chǎn)巨頭全能運(yùn)作。即開發(fā)商利用大量銀行資金拿地、蓋房、銷售、物管一條龍式的斂財(cái)滾動(dòng)開發(fā)模式，可稱作“全能開發(fā)商”。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等十家地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右，市場(chǎng)集中度非常高。比如，善于“逆市拓展”的李嘉誠(chéng)在目前宏觀調(diào)控之下，反其道而上，以和記黃埔為載體在內(nèi)地囤地已達(dá)600萬(wàn)平方米，其策略為逢低建倉(cāng)，坐等地價(jià)上漲，寄望中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)。
其五，期房預(yù)售制。1953年，在香港嚴(yán)重供小于求的買方市場(chǎng)下，李嘉誠(chéng)首創(chuàng)賣樓花的游戲規(guī)劃，從而在資金要求上大大降低了開發(fā)商的入行門檻，有效提高了開發(fā)速度，擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。
總而言之，香港地產(chǎn)模塊式具有土地開發(fā)的壟斷性、融資渠道的單一性、項(xiàng)目運(yùn)作的全程性、經(jīng)營(yíng)暴利的獨(dú)占性等幾個(gè)鮮明特點(diǎn)。
“美式”地產(chǎn) 市場(chǎng)化、專業(yè)化的長(zhǎng)期投資
美國(guó)地產(chǎn)模式的背景及特點(diǎn)：
其一，土地自由供應(yīng)。理論上講，在上世紀(jì)90年代初日本地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，有人戲言如果把東京賣掉就可以買下整個(gè)美國(guó)，由此可知日本地價(jià)之高，美國(guó)地價(jià)之低。若再追溯一下歷史，當(dāng)年美國(guó)西部大開發(fā)時(shí)，只須交納10美元手續(xù)費(fèi)就可以免費(fèi)獲得無人居住的土地160英畝，只要定居和開墾5年，土地就永遠(yuǎn)歸私人所有；由此形成美國(guó)62％土地私有的格局，政府無力如我國(guó)那樣嚴(yán)控土地供給。
其二，高度專業(yè)化。開發(fā)模式走的則是另一條專業(yè)化道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各業(yè)務(wù)板塊相對(duì)獨(dú)立。專業(yè)化程度越高，社會(huì)化大生產(chǎn)的效率也就越高，同時(shí)也是充分市場(chǎng)化的明證。
其三， 融資多元化。在美國(guó)，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具，只有15％左右是銀行資金，70％則是社會(huì)大眾的資金，其中35％是退休基金，35％是不動(dòng)產(chǎn)基金。
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