中國(guó)七部門(mén)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》
10%、15%、30%、50%,房地產(chǎn)的利潤(rùn)究竟有多大?政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、炒房者各方莫衷一是。除了開(kāi)發(fā)商,誰(shuí)也說(shuō)不清楚房地產(chǎn)的利潤(rùn)有多少,而開(kāi)發(fā)商公開(kāi)聲稱(chēng)的10—15%的利潤(rùn)率,似乎也與火爆的房市、節(jié)節(jié)攀高的房?jī)r(jià)不相吻合。
房地產(chǎn)業(yè)的水究竟有多深?利潤(rùn)究竟有多大?房?jī)r(jià)走勢(shì)何時(shí)會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)……
沒(méi)有25%的利潤(rùn),開(kāi)發(fā)商難以在生存
 為了平抑房?jī)r(jià),國(guó)務(wù)院先后于今年3月、4月相繼出臺(tái)了被媒體稱(chēng)之為“平抑房?jī)r(jià)組合拳”的新舊“國(guó)八條”共16條指導(dǎo)性措施。然而對(duì)以“平抑房?jī)r(jià)、調(diào)控房市”為主要目標(biāo)的“國(guó)八條”,許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不以為然。他們中很多人認(rèn)為,“國(guó)八條”能否取得實(shí)效取決于能否有力地實(shí)施,而作為實(shí)施其措施的主要力量——地方政府是不愿意看到自己轄區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)下跌的。
1997年,成都一位小老板懷揣著一百萬(wàn)殺進(jìn)四川房地產(chǎn)界,成立了一家房產(chǎn)公司,四年之后,該公司資產(chǎn)就已經(jīng)逾6億元,成為成都著名房產(chǎn)公司。
該公司發(fā)家史被成都一家媒體披露之后,不少市民驚嘆:“真是難以置信,做房地產(chǎn)這么容易發(fā)財(cái)!”
川內(nèi)一位資深房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者:“一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)商公開(kāi)的利潤(rùn)是8%-15%,實(shí)際上真正的利潤(rùn)都在25%以上!彼闷鹱约撼榱税氚浿腥A的香煙,接著說(shuō):“不是暴利,我們?cè)趺闯榈闷疬@種煙!
25%的利潤(rùn),意味著房?jī)r(jià)的四分之一被開(kāi)發(fā)商揣進(jìn)了腰包。據(jù)中央統(tǒng)戰(zhàn)部和全國(guó)工商聯(lián)的調(diào)查表明,房地產(chǎn)業(yè)的稅后凈利潤(rùn)在各行各業(yè)中為第一位,比平均水平高5倍,比處于第二的電力煤氣行業(yè)的利潤(rùn)高1倍。
另一位開(kāi)發(fā)商則很委屈地告訴記者,做不到這么高的利潤(rùn),開(kāi)發(fā)商根本就別想活下來(lái)。他說(shuō):“開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,前前后后就要蓋二三十個(gè)公章,每蓋一個(gè)公章都要打點(diǎn)一番,何況還有那么多不明不白的稅外費(fèi)!
 一位開(kāi)發(fā)商告訴記者,沒(méi)有幾個(gè)地方政府希望自己轄區(qū)內(nèi)的房市冷清,而越火爆越好。要維持房市的火爆,就要不斷地制造對(duì)住房的大量需求,不斷地以改善城市環(huán)境為由進(jìn)行大量地拆遷,以產(chǎn)生相當(dāng)對(duì)房產(chǎn)的被動(dòng)需求。 據(jù)他的介紹,開(kāi)發(fā)商做一個(gè)樓盤(pán),需要經(jīng)過(guò)國(guó)土局、規(guī)劃局、城建局、稅務(wù)局等諸多主管部門(mén),逢年過(guò)節(jié)的時(shí)候,每一關(guān)的大小菩薩都要拜。尤其是春節(jié)和中秋國(guó)慶等傳統(tǒng)節(jié)日,就是與官員聯(lián)絡(luò)感情的最佳時(shí)機(jī)。各個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)情況不同,官員所處位置與幫助自己的程度不同,打點(diǎn)關(guān)系的好處費(fèi)也有不同的晴雨表。以西部中等城市為例,一個(gè)科級(jí)干部的過(guò)節(jié)費(fèi)大概要封個(gè)5000元,處級(jí)干部1萬(wàn)到2萬(wàn),局級(jí)干部則需要3萬(wàn)到5萬(wàn)才拿得出手。用來(lái)疏通關(guān)系的好處費(fèi)幾年算下來(lái),大概占到樓盤(pán)總成本的2%或3%左右,有的甚至更高。
他說(shuō):“那些干部都很清楚,我們把錢(qián)用報(bào)紙一包,放到檔案袋里,單獨(dú)約個(gè)時(shí)候,電話里說(shuō)有個(gè)急件報(bào)批,對(duì)方就明白了。見(jiàn)面把文件袋給對(duì)方就完事了,一般送錢(qián)的當(dāng)天不會(huì)另外安排什么活動(dòng)。有時(shí)遇到嫩一點(diǎn)的干部,還會(huì)友情提示他不要把錢(qián)的事透露給老婆孩子,也不要馬上存銀行,因?yàn)榧o(jì)檢監(jiān)察部門(mén)往往是從這些環(huán)節(jié)打開(kāi)缺口的!
這位開(kāi)發(fā)商點(diǎn)上一只煙感嘆地說(shuō):“有的開(kāi)發(fā)商送錢(qián)大方,有的則比較小氣。如果送少了,不但達(dá)不到公關(guān)效果,可能還會(huì)起反作用。有的干部收到一兩千的紅包,直接交給紀(jì)檢部門(mén)換取政績(jī)了,而收得多往往舍不得交,這也叫抓大放小嘛。”
據(jù)他透露,出手大方的開(kāi)發(fā)商辦事一般都特別順利,和主管部門(mén)經(jīng)常往來(lái)、私交熟的開(kāi)發(fā)商,上午送去的報(bào)批件下午就能批下來(lái),而關(guān)系不硬的開(kāi)發(fā)商就得按規(guī)矩到窗口排隊(duì),比如說(shuō)7個(gè)工作日或者15個(gè)工作日批下來(lái)。在房地產(chǎn)界,時(shí)間往往就意味著金錢(qián)和利潤(rùn)。主管部門(mén)越早批下來(lái),銀行的按揭款和相關(guān)貸款就回籠得快,才有資金做下一步的投入。報(bào)批得慢,資金就相當(dāng)于被套住了,要承擔(dān)相當(dāng)大的融資風(fēng)險(xiǎn)。所以,開(kāi)發(fā)商圈子里常說(shuō)的一句話是,“舍不得孩子套不著狼。對(duì)干部要舍得,對(duì)老百姓要哭窮”!皩(shí)際上,樓盤(pán)利潤(rùn)如果少于30%,沒(méi)人愿意做!”
三大手法撐起房產(chǎn)高利潤(rùn)
近兩年來(lái),成都的房?jī)r(jià)上漲10%左右,而成都市房管局認(rèn)為成都市的房?jī)r(jià)不高,房?jī)r(jià)上漲較快只是因?yàn)榍皫啄昶瘘c(diǎn)很低。房?jī)r(jià)何時(shí)能出現(xiàn)“停漲”的拐點(diǎn)?
顯然,目前的房地產(chǎn)已經(jīng)成了一個(gè)暴利行業(yè),然而這種高利潤(rùn)是如何做起來(lái)的呢?據(jù)了解,開(kāi)發(fā)商維護(hù)自己高利潤(rùn)的“手法”通常有以下三種:
調(diào)高樓盤(pán)容積率 調(diào)高容積率是壓縮樓盤(pán)成本的重要法碼。據(jù)一位李姓的房地產(chǎn)商介紹,目前規(guī)劃和城建部門(mén)批準(zhǔn)的市區(qū)內(nèi)樓盤(pán)的容積率一般不超過(guò)2。也就是說(shuō)房地產(chǎn)商可以開(kāi)發(fā)不超過(guò)2倍于土地面積的商品房。而有“實(shí)力”的房地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)特殊的途徑,打通主管部門(mén)的關(guān)系,以“做城市標(biāo)志性建筑、政府重點(diǎn)工程或其它多種理由”把樓盤(pán)的容積率調(diào)高到3或者5,有的甚至調(diào)到9或10,這就意味著在同樣一塊土地上可以開(kāi)發(fā)3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房!捌降匕胃邩,利潤(rùn)馬上呈現(xiàn)幾何基數(shù)的增長(zhǎng)!
這位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō),當(dāng)然,能做到調(diào)高容積率的房地產(chǎn)商必須是很有“實(shí)力”,往往都是和政府相關(guān)主管部門(mén)相當(dāng)熟絡(luò)的“業(yè)內(nèi)通天大腕”。其中的環(huán)節(jié)大都是暗箱操作,不為外人所知。
他說(shuō):“要看哪個(gè)房地產(chǎn)商做得成功,看他的繁忙程度就知道了,有的周末節(jié)假日也忙得見(jiàn)不到人,去哪兒了?很多時(shí)候陪領(lǐng)導(dǎo)干部釣魚(yú)去了,旅游去了。關(guān)系不到位、實(shí)力不夠雄厚的開(kāi)發(fā)商想陪也輪不上呢!
做假賬、巧避稅 一些開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō),房地產(chǎn)商手上往往都有獵頭公司招來(lái)的資深會(huì)計(jì),深諳開(kāi)發(fā)商做假賬的需要,可以輕車(chē)熟路地將樓盤(pán)賬目上的成本金額加大。明明賺一個(gè)億的樓盤(pán),可以處理成只賺四千萬(wàn)或者更低,給外界造成樓盤(pán)成本越來(lái)越高不得不提高售價(jià)的假像。 一些開(kāi)發(fā)商還告訴記者,房地產(chǎn)商還很善于利用城市高新區(qū)、開(kāi)發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策,在銷(xiāo)售新的樓盤(pán)往往都會(huì)在這些地方注冊(cè)一個(gè)新的公司,以享受高新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資的新企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策。他們說(shuō),做一個(gè)樓盤(pán)也就幾年時(shí)間,恰好和新企業(yè)減兔稅收的優(yōu)惠周期相一致,“僅這一項(xiàng)就可以省下數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)元!
差價(jià)空轉(zhuǎn) 按照國(guó)家的政策,土地必需先進(jìn)入各地的“土地儲(chǔ)備中心”,然后再掛牌拍賣(mài)。有的房地產(chǎn)商會(huì)與當(dāng)?shù)卣孪冗_(dá)成私下協(xié)議,許諾如果得到這塊土地,將會(huì)如何回報(bào),如無(wú)償替政府承擔(dān)一些公益性建設(shè)為市民修建一個(gè)廣場(chǎng)或是修路架橋,而政府將給于適當(dāng)比例的土地優(yōu)惠。于是地方政府往往會(huì)在土地掛牌拍賣(mài)之前有針對(duì)性地設(shè)置門(mén)檻,以阻斷其他的競(jìng)拍者。
當(dāng)事先做了工作的開(kāi)發(fā)商如愿以償拿下土地標(biāo)的后,賬目上按對(duì)外拍賣(mài)的價(jià)格將錢(qián)劃到地方財(cái)政,緊接著又會(huì)給地方財(cái)政打一份報(bào)告,說(shuō)明自己無(wú)償修建市政公益設(shè)施,希望政府給予價(jià)差補(bǔ)貼或優(yōu)惠。然后就像企業(yè)出口創(chuàng)匯、外貿(mào)退稅的形式一樣,財(cái)政會(huì)通過(guò)土地局返還開(kāi)發(fā)商約定比例的款項(xiàng)。這樣開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是以折扣價(jià)買(mǎi)到了好地塊,如果管理和控制建筑成本有效,返還的款項(xiàng)除了修建公益設(shè)施還可能有剩余。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還會(huì)以“樓盤(pán)周?chē)h(huán)境綠化好、公益市政設(shè)施齊全”為由抬高房?jī)r(jià)。這樣,修建市政設(shè)施的成本通過(guò)高漲的房?jī)r(jià)最終還是攤到了老百姓頭上,開(kāi)發(fā)商自然穩(wěn)賺不賠。
“國(guó)八條”面臨執(zhí)行考驗(yàn) 地方政府會(huì)希望房?jī)r(jià)下跌嗎? 為了平抑房?jī)r(jià),國(guó)務(wù)院先后于今年3月、4月相繼出臺(tái)了被媒體稱(chēng)之為“平抑房?jī)r(jià)組合拳”的新舊“國(guó)八條”共16條指導(dǎo)性措施。然而對(duì)以“平抑房?jī)r(jià)、調(diào)控房市”為主要目標(biāo)的“國(guó)八條”,許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,“國(guó)八條”要取得預(yù)計(jì)實(shí)效將取決于能否有力地得到執(zhí)行和實(shí)施,而作為執(zhí)行、實(shí)施其措施的主要力量——地方政府是不愿意看到自己轄區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)下跌的。
一位開(kāi)發(fā)商告訴記者,現(xiàn)在全國(guó)各地都在搞“經(jīng)營(yíng)城市”,城市怎么經(jīng)營(yíng)?說(shuō)白了,就是征地、拆遷、炒熱房地產(chǎn)。地方政府然后從炒熱的地價(jià)中賺取大量資金。所以沒(méi)有幾個(gè)地方政府希望自己轄區(qū)內(nèi)的房市冷清,而越火爆越好。要維持房市的火爆,就要不斷地制造對(duì)住房的大量需求,不斷地以改善城市環(huán)境為由進(jìn)行大量地拆遷,以產(chǎn)生相當(dāng)對(duì)房產(chǎn)的被動(dòng)需求。
由于房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)部門(mén),既具有先導(dǎo)性又是一個(gè)基礎(chǔ)性的行業(yè),它的發(fā)展既對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有巨大的帶動(dòng)作用又受制于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平,所以房市和股市往往都被看作是一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。這種情況下,地方政府會(huì)希望房?jī)r(jià)下跌嗎?
一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者說(shuō),近兩年來(lái),成都的房?jī)r(jià)上漲10%左右,而成都市房管局仍然覺(jué)得成都市的房?jī)r(jià)不高,房?jī)r(jià)上漲較快只是因?yàn)榍皫啄昶瘘c(diǎn)很低。就在國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)兩個(gè)平抑房?jī)r(jià)的“國(guó)八條”之后不久,成都市房管局就召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì),告訴媒體,“成都的房?jī)r(jià)水平基本合理”。
記者打電話到成都房管局預(yù)約采訪,其負(fù)責(zé)新聞宣傳的工作人員告訴記者說(shuō):“成都的房?jī)r(jià)不高,談不上抑制,對(duì)于調(diào)控房市來(lái)說(shuō),我們正在研究相關(guān)政策!
一位內(nèi)業(yè)人士告訴記者,根據(jù)世界銀行的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明,一套住房的價(jià)格如果是一個(gè)家庭年收入的3—6倍時(shí)是合適的。依照這個(gè)比例,按2004年成都住宅五城區(qū)均價(jià)3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數(shù)據(jù)計(jì)算,三口之家購(gòu)買(mǎi)一套70平方米住宅需要7.3年,房?jī)r(jià)收入比為7.3﹕1,高于世界銀行調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)。
“但問(wèn)題還不僅在于此,”這位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)說(shuō),“全年城市人均可支配收入,抹煞了大量低收入階層與目前房市的巨大鴻溝。成都作為整個(gè)中國(guó)社會(huì)的一個(gè)縮影,遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有形成一個(gè)兩頭小中間大的契型社會(huì),大量低收入者的年可支配收入是低于平均數(shù)的。而根據(jù)聯(lián)合國(guó)人居中心出版的《世界人居報(bào)告》,如果住房?jī)r(jià)格與大多數(shù)家庭的收入比超過(guò)了5倍,則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了問(wèn)題,因?yàn)檫@時(shí)大多數(shù)人都買(mǎi)不起房子了!保ㄍ辏>
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